Каширское ш., 98 км от МКАД
Руднево д., Кашира гор. округ
Дом 100 м², участок 15 сот., бревно.
Цена 3,3 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 29.10.2025.
Рейтинг 21/100 · уверенность 61 %
Земля ≈35 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 520 тыс. → дом ≈2,78 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 22 тыс.–73 тыс. ₽/м², медиана 57 тыс.
Ремонт ≈1,8 млн, покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,34 млн / целевая ≈4,81 млн / пессимист. ≈4,28 млн → от пессимистичной прибыль −330 тыс. ₽, маржа −8 %, ROI −7 %.
Коммуникации: в описании: скважина, септик (по описанию).
До ст. Пчеловодное ≈5,7 км по прямой; до МКАД 98 км, на машине ≈1 ч 24 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21779
Рейтинг 21/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 33 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 3 % | 0.5 |
| торг | 5 | 38 % | 2.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 72 % | 4.4 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 35 % | 5.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 34 659 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 520 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 780 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 800 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Руднево д. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Руднево д. | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Руднево д. | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Руднево д. | 15 сот. | 2 050 000 | 136 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Пять Звезд ДНП | 22 сот. | 850 000 | 38 636 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Пять Звезд ДНП | 14 сот. | 1 400 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Пять Звезд ДНП | 20 сот. | 870 000 | 43 500 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Пять Звезд ДНП | 18 сот. | 600 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Наумовское д. | 25 сот. | 1 600 000 | 64 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Наумовское д. | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 696 / 56 992 / 72 917 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 344 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 077 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 810 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 275 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -330 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −8 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −7 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.7 км | Стародуб д. | 96 м² | 10 сот. | 7 000 000 | 72 917 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Барабаново д. | 89,5 м² | 10 сот. | 4 998 000 | 55 844 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Стародуб д. | 109 м² | 22 сот. | 13 700 000 | 125 688 выброс, не в счёт | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Кипелово д. | 105 м² | 8,8 сот. | 12 900 000 | 122 857 выброс, не в счёт | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Барабаново д. | 86 м² | 10 сот. | 5 000 000 | 58 140 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Новотарасково КП | 98 м² | 13 сот. | 6 000 000 | 61 224 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Барабаново д. | 85 м² | 15 сот. | 2 600 000 | 30 588 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Никулино д. | 112 м² | 10 сот. | 2 430 000 | 21 696 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Учитель СНТ | 104,4 м² | 15,8 сот. | 6 600 000 | 63 218 | снято (цена объявления) 12.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Питеренка СНТ | 95 м² | 10 сот. | 4 800 000 | 50 526 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.10.2025 | 3 500 000 | история площадки |
| 04.06.2026 | 3 300 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается прекрасный участок 15 соток в живописном месте, откуда открывается чудесный вид на озеро. На участке установлен сруб площадью 100 квадратных метров из оцилиндрованного бревна, готовый к эксплуатации. Имеются септик и скважина, а также электроснабжение мощностью 15 квт. Забор уже установлен. Участок находится в собственности у единственного владельца. Буду рад ответить на все ваши вопросы по телефону.