Каширское ш., 87 км от МКАД
Речицы СНТ, Коломенский гор. округ
Дача 40 м², участок 6,2 сот., пенобетон.
Цена 3,45 млн ₽, поднимали с 2,7 млн; первая цена 2,7 млн ₽ от 03.10.2025.
Рейтинг 9/100 · уверенность 56 %
Земля ≈58 тыс. ₽/сот. × 6,2 сот. = 358 тыс. → дом ≈3,09 млн ₽, 77 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 30 тыс.–53 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈2,93 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,7 млн / целевая ≈1,53 млн / пессимист. ≈1,36 млн → от пессимистичной прибыль −2,17 млн ₽, маржа −160 %, ROI −62 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: печь.
До ст. пл. 38 км ≈9,7 км по прямой; до МКАД 87 км, на машине ≈1 ч 35 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21778
Рейтинг 9/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 70 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 19 % | 3.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 41 % | 2.5 |
| участок | 5 | 20 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 57 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 358 000 ₽ (6,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 3 092 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 77 300 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Речицы СНТ | 12 сот. | 1 600 000 | 133 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Лесное-2 СНТ | 9,3 сот. | 120 000 | 12 903 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Речицы д. | 14 сот. | 840 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Речицы д. | 5 сот. | 800 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Березка СНТ | 10 сот. | 570 000 | 57 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Алешково д. | 8 сот. | 386 600 | 48 325 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Алешково д. | 6,3 сот. | 450 000 | 71 429 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Тарбушево д. | 8 сот. | 2 500 000 | 312 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Тарбушево д. | 8 сот. | 2 700 000 | 337 500 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Тарбушево д. | 12 сот. | 2 000 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 000 / 50 000 / 53 333 |
| цена объекта | 3 450 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 932 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 700 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 615 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 530 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 360 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 172 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −160 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −62 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 18.3 км | Афган СНТ | 40 м² | 8 сот. | 1 200 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Урожай СНТ | 50 м² | 7,2 сот. | 2 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.6 км | Дубрава СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 53 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.10.2025 | 2 700 000 | история площадки |
| 04.06.2026 | 3 450 000 (+750 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 450 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу на Юго-Востоке Подмосковья в Cнт "Речицы" вблизи деревни Речицы Озерского района Коломенского округа. Дом 2-х этажный, площадью 40 кв. М, зарегистрирован как жилой, можно прописаться. Состоит из основного блочного строения с деревянной пристройкой, которая полностью утеплена. В доме на первом этаже: кухня, гостиная с камином, на втором этаже спальня, установлены окна Пвх, спутниковое телевидение. Дом отапливается от камина, заведен свет, вода летник на участке. Участок 6,2 сотки, ровный ухожен, растут плодовые деревья, кустарники, многолетние цветы, огорожен забором профнастил, есть ворота для въезда авто. На участке имеются летний душ, туалет, дровник, две теплицы из поликарбоната. Круглогодичный подъезд, зимой чистят. Снт расположено в экологически чистом районе Подмосковья и с очень красивым местоположением, рядом смешанные леса, много ягод и грибов, лечебных трав. В 3-х км река "Ока" с песчаными пляжами для купания, кемпинга и отличной рыбалкой. Налажено автобусное сообщение с г. Озеры и г. Ступино, от г. Ступино ж/дорожное сообщение с Москвой. Многие владельцы тут проживают круглогодично. Расстояние от Мкад 115 км. По Каширскому шоссе или 125 по Новорязанскому шоссе. Документы готовы к продаже. Возможна продажа с использованием ипотеки! Подача заявки на ипотеку без обращения в банк, напрямую из нашего офиса А. Н. "Выбор".