Каширское ш., 70 км от МКАД
Сумароково-2 КП, Ступино гор. округ
Дом 51,4 м², участок 5,6 сот.
Цена 2,21 млн ₽; цена не менялась с 02.07.2026.
Рейтинг 15/100 · уверенность 56 %
Земля ≈54 тыс. ₽/сот. × 5,6 сот. = 302 тыс. → дом ≈1,91 млн ₽, 37 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 7 тыс.–135 тыс. ₽/м², медиана 70 тыс.
Ремонт ≈1,03 млн, покупка после торга ≈1,88 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,61 млн / целевая ≈3,25 млн / пессимист. ≈2,89 млн → от пессимистичной прибыль −20 тыс. ₽, маржа −1 %, ROI −1 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 312 км ≈6,7 км по прямой; до МКАД 70 км, на машине ≈1 ч 01 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №21774
Рейтинг 15/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 40 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 43 % | 8.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 64 % | 4.1 |
| участок | 5 | 15 % | 0.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 8 % | 1.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 54 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 302 000 ₽ (5,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 910 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 37 160 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Топаз СНТ | 8 сот. | 1 750 000 | 218 750 | снят (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Топаз СНТ | 9,6 сот. | 911 000 | 94 896 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Топаз СНТ | 16 сот. | 3 350 000 | 209 375 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Адонис СНТ | 8 сот. | 900 000 | 112 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Зверобой СНТ | 10 сот. | 2 300 000 | 230 000 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Геолог СНТ | 10 сот. | 470 000 | 47 000 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Геолог СНТ | 14 сот. | 790 000 | 56 429 | снят (цена объявления) 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Геолог СНТ | 9,4 сот. | 500 000 | 53 191 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Зверобой СНТ | 9,7 сот. | 470 000 | 48 454 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Зверобой СНТ | 13,6 сот. | 1 100 000 | 80 882 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 51,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 028 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 7 407 / 70 370 / 135 417 |
| цена объекта | 2 212 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 880 200 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 610 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 430 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 249 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 888 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -20 200 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −1 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Топаз СНТ | 51,4 м² | 5 сот. | 1 990 800 | 38 732 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Гридюкино д. | 52 м² | 8 сот. | 4 000 000 | 76 923 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Центральная Поляна СНТ | 50,5 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 49 505 | снято (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Чирково СНТ | 54 м² | 8 сот. | 2 900 000 | 53 704 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Семеновское ТСН | 51,6 м² | 6,2 сот. | 9 999 999 | 193 798 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Иней СНТ | 49 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 73 469 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Иней СНТ | 54 м² | 6,7 сот. | 3 800 000 | 70 370 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Чирково д. | 48 м² | 4,5 сот. | 6 500 000 | 135 417 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Новое Сумароково КП | 55,3 м² | 4,9 сот. | 4 999 000 | 90 398 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Лесная Сказка СНТ | 54 м² | 6 сот. | 400 000 | 7 407 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.07.2026 | 2 212 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 212 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Жилой дом, назначение жилое,общей площадью 51,4 кв.м., кадастровый номер: 50:33:0000000:96996; Земельный участок, общей площадью 558 кв.м., кадастровый номер: 50:33:0000000:93121, расположенные по адресу:Российская Федерация,Московская область, г.о. Ступино, д. Полушкино, СНТ Топаз, д. б/н.