Каширское ш., 55 км от МКАД
Привалово д., Домодедово гор. округ
Дом 40 м², участок 9 сот.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 10.06.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 55 %
Земля ≈76 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 681 тыс. → дом ≈1,82 млн ₽, 45 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 39 тыс.–166 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,45 млн / целевая ≈2,21 млн / пессимист. ≈1,96 млн → от пессимистичной прибыль −963 тыс. ₽, маржа −49 %, ROI −33 %.
Коммуникации: газ — по границе; свет — 220 В.
До ст. Привалово ≈1,2 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈46 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №21772
Рейтинг 22/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 103 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 11.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 45 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 75 714 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 681 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 819 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 45 475 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Привалово д. | 6 сот. | 840 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Мечта СНТ | 8 сот. | 575 000 | 71 875 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Мечта СНТ | 7 сот. | 520 000 | 74 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Привалово д. | 30 сот. | 3 800 000 | 126 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Привалово д. | 19 сот. | 4 000 000 | 210 526 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Южный-Привалово СНТ | 8 сот. | 640 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Багульник СНТ | 8 сот. | 720 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Багульник СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Багульник СНТ | 10 сот. | 720 000 | 72 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Немцово СНТ | 10 сот. | 913 000 | 91 300 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 39 286 / 60 000 / 165 877 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 453 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 330 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 208 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 962 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -963 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −49 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −33 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.9 км | Каширское шоссе 75-й км | 40 м² | 6 сот. | 6 140 000 | 153 500 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Орехово СНТ | 41 м² | 8 сот. | 1 950 000 | 47 561 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Солнечный ДНП | 40 м² | 8 сот. | 4 900 000 | 122 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Вишенка СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 47 500 | снято (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Кузьмино с. | 40 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 55 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Лотос СНТ | 42 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 39 286 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Поздново д. | 42,2 м² | 9 сот. | 7 000 000 | 165 877 | снято (цена объявления) 22.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Соловьи СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 43 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Михнево пгт | 41 м² | 6,7 сот. | 3 000 000 | 73 171 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Березка СНТ | 40 м² | 8,5 сот. | 2 600 000 | 65 000 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.06.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Пpодaётся ДОМИK 40 кв.м. cо строeниями на учaсткe 9 соток, д.Привaлoвo, г.o. Дoмoдeдoво.Участок в cамой деpевнe (для ЛПX, размep 10x90 мeтpов, в сoбственности, грaницы устанoвлены, oгoрoжен, возмoжнocть приpезки дo 2,5 cотoк) нa нeм: - Дoм бpуcовый 100x100, c мaнcapдой, 3 кoмнaты; - Xoз. блoк щитoвой; - Сезонный туалет; - Ветхая часть дома (выделенная, в собственности)Коммуникации: Газ по границе участка Электричество 220В, заведено в дом и хоз.блок (возможно увеличение до 380В)Рядом ж/д ст. Привалово, Павелецкого направления. + + + + В доме никто не зарегистрирован. + В собственности более 5ти лет. + Один взрослый собственник.