Каширское ш., 48 км от МКАД
Радио СНТ, Домодедово гор. округ
Дом 50 м², участок 8 сот., 2020 год.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 22.02.2026.
Рейтинг 41/100 · уверенность 58 %
Земля ≈128 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,02 млн → дом ≈1,98 млн ₽, 40 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 74 тыс.–102 тыс. ₽/м², медиана 96 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,12 млн / целевая ≈4,61 млн / пессимист. ≈4,1 млн → от пессимистичной прибыль ≈646 тыс. ₽, маржа 16 %, ROI 19 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: скважина, газ.
До ст. Усады-Окружные ≈2,3 км по прямой; до МКАД 48 км, на машине ≈44 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №21770
Рейтинг 41/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 3 (разброс ₽/м² 28 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 37 % | 16 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 74 % | 13.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 1 % | 0.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 127 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 020 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 979 999 ₽ |
| ₽/м² дома | 39 600 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Поздново д. | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Изумруд-1 СНТ | 6 сот. | 480 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Поздново д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Поздново д. | 10 сот. | 3 000 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Вельяминово с. | 6 сот. | 720 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Поздново д. | 12 сот. | 2 500 000 | 208 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Поздново д. | 50 сот. | 13 500 000 | 270 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Поздново д. | 27 сот. | 5 740 000 | 212 593 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Поздново д. | 11 сот. | 2 900 000 | 263 636 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Поздново д. | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 74 000 / 96 296 / 102 000 |
| цена объекта | 2 999 999 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 549 999 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 120 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 864 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 608 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 096 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 646 001 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 16 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 19 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.5 км | Орехово СНТ да: «ванная» + «мебель» | 50 м² | 8 сот. | 3 700 000 | 74 000 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Вельяминово-ЗИЛ-1 СНТ да: «санузел» + «мебелью» | 50 м² | 7,7 сот. | 5 100 000 | 102 000 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Вельяминово-ЗИЛ-1 СНТ да: «санузел» + «мебелью» | 54 м² | 7,7 сот. | 5 200 000 | 96 296 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.02.2026 | 2 999 999 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 999 999 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
старое, тихое, обжитое СНТ посреди леса. очень зелено участок правильной прямоугольной формы. 8 соток. асфальт прям до снт. зимой чистят. летний водопровод. зимой общая скважина свет. сейчас 2 фазы 8квт, можно бесплатно подключить 3 фазы на 15квт. газ в ближайшей перспективе наверно можно в ипотеку. в доме, ещё никто не жил. сам дом 6×5. профилированный брус 145 ширина, 195 высота ленточный фундамент дом построен, очень очень качественно. поверьте, было с чем сравнить