Новорязанское ш., 55 км от МКАД
Первомайское СНТ, Раменский гор. округ
Дом 40 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 2,75 млн ₽; цена не менялась с 25.08.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 55 %
Земля ≈108 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 650 тыс. → дом ≈2,1 млн ₽, 52 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 67 тыс.–186 тыс. ₽/м², медиана 77 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈2,34 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,98 млн / целевая ≈2,68 млн / пессимист. ≈2,38 млн → от пессимистичной прибыль −456 тыс. ₽, маржа −19 %, ROI −16 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: печь, баня, колодец, нет септика (туалет на улице).
До ст. Радуга ≈4,6 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈1 ч 07 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №2177
Рейтинг 19/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 162 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 11.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 80 % | 4.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 108 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 650 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 100 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 52 500 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Стрела СНТ | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Стрела-2 СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Бисерово д. | 26,5 сот. | 3 000 000 | 113 208 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Бисерово д. | 12 сот. | 1 300 000 | 108 333 | снят (цена объявления) 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Бисерово д. | 18,3 сот. | 3 000 000 | 163 934 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Бисерово д. | 23 сот. | 3 000 000 | 130 435 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Бисерово д. | 7 сот. | 750 000 | 107 143 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Бисерово с. | 9,9 сот. | 1 450 000 | 146 465 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Радужный дп | 32 сот. | 5 999 999 | 187 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Бисерово с. | 16 сот. | 1 600 000 | 100 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 66 667 / 77 024 / 185 819 |
| цена объекта | 2 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 337 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 976 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 827 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 678 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 381 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -456 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −19 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −16 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.7 км | Дорка СНТ да: «душевая» + «заезжай и живи» | 40,9 м² | 5,8 сот. | 7 600 000 | 185 819 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Вираж СТ да: «ванная» + «отделке» | 38,3 м² | 6 сот. | 2 950 000 | 77 024 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Трошково Светлое КП да: «санузел» + «ремонтом» | 42 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.08.2026 | 2 750 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 750 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся отличная дача в окружение лесного массива! Дом бревно обложен кирпичом, фундамент кирпичный 40 м2, просторная веранда, гостинная с камином на 1 -м этаже, на 2 этаже спальня и уютное пространство с диваном. Участок 6 соток, ровной, прямоугольной формы, огорожен забором- профлист, соседи с одной стороны. На участке посажены плодово-ягодные культуры. На участке имеется кирпичная зона отдыха и бревенчатая баня( требуется внутренняя отделка). Свет в доме, водопровод летний, дополнительно есть колодец для полива, с/у на улице. Снт охраняется, многие соседи проживают круглогодично, зимой дороги чистятся. Документы на дом и на участок. 1собств. Более 5 лет. Торг обсуждается.