Каширское ш., 94 км от МКАД
Медик СНТ, Ступино гор. округ
Дом 75 м², участок 6 сот., дерево, 2008 год.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 10.06.2026.
Рейтинг 6/100 · уверенность 61 %
Земля ≈42 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 255 тыс. → дом ≈2,94 млн ₽, 39 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 44 тыс.–50 тыс. ₽/м², медиана 48 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,55 млн / целевая ≈3,19 млн / пессимист. ≈2,84 млн → от пессимистичной прибыль −1,28 млн ₽, маржа −45 %, ROI −31 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Заводская ≈7,7 км по прямой; до МКАД 94 км, на машине ≈1 ч 10 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №21768
Рейтинг 6/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 3 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 9 % | 1.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 56 % | 3.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 2 % | 0.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 42 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 255 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 945 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 39 267 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Медик СНТ | 4 сот. | 160 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Головлино д. | 9 сот. | 790 000 | 87 778 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Головлино д. | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Головлино д. | 7,5 сот. | 650 000 | 86 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Головлино д. | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Головлино д. | 8 сот. | 696 600 | 87 075 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Головлино д. | 12 сот. | 1 580 000 | 131 667 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Головлино д. | 11 сот. | 360 000 | 32 727 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Кошелевка д. | 16,3 сот. | 984 382 | 60 392 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Кошелевка д. | 6 сот. | 2 450 000 | 408 333 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 75 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 44 125 / 47 613 / 50 000 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 549 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 372 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 194 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 839 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 281 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −45 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −31 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.7 км | Металлург-11 СТСН да: «сан узел» + «мебели» | 75,4 м² | 6 сот. | 3 590 000 | 47 613 | снято (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Квант СНТ да: «туалет в доме» + «мебель» | 70 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Энергетик-1 СНТ да: «санузел» + «мебель» | 80 м² | 6,2 сот. | 3 530 000 | 44 125 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.06.2026 | 3 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
15 минут транспортом от ст. Ступино, д. Головлино. Стародачное место СНТ Медик. Ровный участок 6соток, на участке садовые деревья, кустарники. Дом садовый 75 м2 (по документам 2-х этажный) 2008 года постройки, отопление печное. На участке есть постройка для летней кухни, душевая. 1 взрослый собственник.