Каширское ш., 92 км от МКАД
Росинка СНТ, Коломенский гор. округ
Дача 30 м², участок 15 сот., брус.
Цена 1,7 млн ₽; цена не менялась с 12.05.2026.
Рейтинг 16/100 · уверенность 54 %
Земля ≈94 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 1,41 млн → дом ≈288 тыс. ₽, 10 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км, 47 тыс.–64 тыс. ₽/м², медиана 51 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈1,45 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,81 млн / целевая ≈1,63 млн / пессимист. ≈1,45 млн → от пессимистичной прибыль −499 тыс. ₽, маржа −34 %, ROI −26 %.
Коммуникации: в описании: септик (по описанию).
До ст. пл. 38 км ≈6,2 км по прямой; до МКАД 92 км, на машине ≈1 ч 36 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21766
Рейтинг 16/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 6 (разброс ₽/м² 12 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 11 % | 2.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 68 % | 4.8 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 94 144 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 412 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 288 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 9 600 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Комарево с. | 12 сот. | 1 800 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Комарево с. | 7,8 сот. | 2 800 000 | 358 974 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Урожай СНТ | 7,2 сот. | 400 000 | 55 556 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Комарево с. | 6,2 сот. | 950 000 | 153 226 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Комарево с. | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Комарево с. | 17 сот. | 1 990 000 | 117 059 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Комарево с. | 6 сот. | 519 990 | 86 665 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Комарево с. | 12 сот. | 1 399 000 | 116 583 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Текстильщик-3 СНТ | 12 сот. | 1 498 000 | 124 833 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Ветеран СНТ | 7 сот. | 1 300 000 | 185 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 47 143 / 51 361 / 63 571 |
| цена объекта | 1 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 445 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 807 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 717 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 626 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 446 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -499 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −34 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −26 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.4 км | Редькино с. | 30 м² | 14,5 сот. | 1 590 000 | 53 000 | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Хворостянка д. | 30 м² | 12 сот. | 930 000 | 31 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Малое Кропотово СНТ | 28 м² | 9 сот. | 1 780 000 | 63 571 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Энергетик-2 СНТ | 35 м² | 12 сот. | 1 650 000 | 47 143 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Баскачи д. | 36 м² | 9 сот. | 1 750 000 | 48 611 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Учитель СНТ | 36 м² | 8 сот. | 1 990 000 | 55 278 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | На Оке дп | 36 м² | 8 сот. | 1 790 000 | 49 722 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.05.2026 | 1 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 700 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
(ОА) Агентство Недвижимости "Земстрой" Ваш Ключ К Идеальному Жилью! Кадастровый номер: 50:36:0020610:8. Предлагаем вашему вниманию ухоженный земельный участок площадью 15 соток с уютным домиком в Снт "Росинка", недалеко от деревни Тарбушево, городской округ Коломна, Московская область. От Мкад 110 км по Каширскому шоссе и 135 км по Новорязанскому. Участок расположен в экологически чистом месте, вдали от промышленных объектов и шумных дорог. Вокруг живописная природа, свежий воздух и сосновый лес, богатый ягодами, грибами и лечебными травами. Идеальное место для тех, кто хочет отдохнуть от городской суеты. Участок не имеет ограждения. В шаговой доступности магазин, пункты выдачи "Ozon" и "Wildberries", остановка общественного транспорта. До города Озеры 10 км, до Ступино 30 км, до Москвы 110 км. Подъезд к Снт круглогодичный: асфальт до въезда, грунтовка до участка. Добраться можно на личном транспорте по трассам М-5 или М-4, а также на общественном транспорте. На участке построен уютный теплый домик, подходящий для круглогодичного проживания. Мощность электроснабжения 15 квт, есть септик из бетонных колец и оборудованный родник с чистой питьевой водой в лесу. Растут молодые сосны. В 400 метрах находится река Ока, где можно купаться и рыбачить (есть спуск для лодок). Соседи приличные. Показы по предварительной договоренности. Дом имеет размеры 6х5 метров, включая веранду (2025 год постройки). Фундамент выполнен на винтовых сваях. Наружная отделка стен вагонка АБ класса, внутренняя имитация бруса. Утепление стен, потолка и пола 100 мм. Кровля профнастил графит. Входная дверь металлическая, ГОСТ, с Двп внутри. Окна Пвх, двухкамерные, поворотно-откидные. Электричество заведено внутрь дома. Участок находится в собственности, границы установлены (проведено межевание). В Снт нет членских взносов. Все документы готовы к продаже. Это отличный вариант для дачного отдыха, летнего проживания и дальнейшего строительства. Пишите нам в чат расскажем подробности! Наши Главные Преимущества: Бесплатная Консультация поможем даже в сложных случаях (ипотека, долги, спорные сделки)! 100% Юридическая Безопасность проверяем каждый объект на риски, обременения, подлинность документов! Сопровождение "Под Ключ" от подбора до регистрации в Росреестре! Наше Агентство недвижимости "Земстрой" является партнёром таких крупных банков, как Сбербанк, Втб, Т-Банк и др. Добавьте в Избранное.