Каширское ш., 79 км от МКАД
Нива-2 ТСН, Ступино гор. округ
Дом 40 м², участок 10 сот., дерево.
Цена 1,9 млн ₽; цена не менялась с 07.07.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 65 %
Земля ≈70 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 700 тыс. → дом ≈1,2 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 41 тыс.–90 тыс. ₽/м², медиана 68 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,78 млн / целевая ≈2,5 млн / пессимист. ≈2,23 млн → от пессимистичной прибыль −190 тыс. ₽, маржа −9 %, ROI −8 %.
Коммуникации: газ — баллоны; отопление — нет; в описании: колодец.
До ст. Сотниково ≈2,2 км по прямой; до МКАД 79 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №21760
Рейтинг 21/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 24 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 30 % | 5.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 29 % | 4.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 70 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 700 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 200 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Дубровка СНТ | 8 сот. | 560 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дубровка СНТ | 12 сот. | 850 000 | 70 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Весна СНТ | 6 сот. | 725 000 | 120 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Бабеево д. | 23 сот. | 1 540 000 | 66 957 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Бабеево д. | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Байдиково д. | 8 сот. | 560 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Бабеево д. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Савельево д. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Байдиково д. | 6,3 сот. | 1 800 000 | 285 714 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Байдиково д. | 9,5 сот. | 2 000 000 | 210 526 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 41 250 / 68 498 / 90 000 |
| цена объекта | 1 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 615 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 781 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 642 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 503 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 225 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -190 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −9 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −8 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.9 км | Ивановское д. | 44,7 м² | 9 сот. | 3 000 000 | 67 114 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Просторы СНТ | 40 м² | 12 сот. | 3 600 000 | 90 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Дубрава СНТ | 40 м² | 8 сот. | 1 650 000 | 41 250 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Нефтяник-2 СНТ | 41 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 56 098 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Энергетик СНТ | 38,2 м² | 8,7 сот. | 980 000 | 25 654 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Савельево д. | 30 м² | 15 сот. | 5 000 000 | 166 667 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Волна-1 СНТ | 37,2 м² | 7,9 сот. | 2 500 000 | 67 204 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Малино пгт | 35,5 м² | 12 сот. | 2 500 000 | 70 423 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Карпово д. | 45,2 м² | 12,4 сот. | 3 200 000 | 70 796 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Малино пгт | 48 м² | 6 сот. | 3 350 000 | 69 792 | снято (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.07.2026 | 1 900 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 900 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Уютная дача на большом участке построенная для себя с любовью. Основной домик имеет два отдельных входа и огромную веранду для тихих вечеров. Этот дом построен из бруса, обшит вагонкой. Есть маленький гостевой домик (щитовой), летняя кухня. Газ баллонный. На участке колодец (6 колец), хозяйственное помещение, летний душ, туалет. К даче хорошие подъездные пути, в пешей доступности - живописный пруд . Звоните - все расскажем и покажем.