Каширское ш., 68 км от МКАД
Южное СНТ, Ступино гор. округ
Дом 51 м², участок 9 сот., каркас, 2009 год.
Цена 1,6 млн ₽; цена не менялась с 07.07.2026.
Рейтинг 68/100 · уверенность 58 %
Земля ≈81 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 731 тыс. → дом ≈869 тыс. ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 41 тыс.–126 тыс. ₽/м², медиана 84 тыс.
Ремонт ≈1,02 млн, покупка после торга ≈1,36 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,97 млн / целевая ≈4,47 млн / пессимист. ≈3,97 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,59 млн ₽, маржа 40 %, ROI 67 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Шугарово ≈5,1 км по прямой; до МКАД 68 км, на машине ≈49 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №21759
Рейтинг 68/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 45 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 46 % | 8.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 76 % | 4.6 |
| участок | 5 | 45 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 66 % | 9.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 81 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 731 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 868 999 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 039 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Вита СНТ | 8 сот. | 680 000 | 85 000 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Бахус СНТ | 25 сот. | 7 491 000 | 299 640 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Бахус СНТ | 44 сот. | 11 000 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Назарово д. | 6 сот. | 480 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Назарово д. | 5,5 сот. | 380 000 | 69 091 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Назарово д. | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Назарово д. | 42,5 сот. | 8 500 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Назарово д. | 47 сот. | 15 543 000 | 330 702 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Назарово д. | 41,8 сот. | 10 450 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Назарово д. | 35 сот. | 12 250 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 51 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 020 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 41 391 / 84 208 / 126 263 |
| цена объекта | 1 599 999 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 359 999 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 966 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 718 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 469 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 973 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 593 001 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 40 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 67 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.7 км | Медовый Топаз СНТ | 60 м² | 10 сот. | 4 450 000 | 74 167 | снято (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Сумароково-2 КП | 59,4 м² | 8,1 сот. | 7 500 000 | 126 263 | снято (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Михнево пгт | 64 м² | 8 сот. | 2 649 000 | 41 391 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Сосны Вилладж КП | 61,9 м² | 7 сот. | 13 500 000 | 218 094 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Калянино д. | 62,6 м² | 8,9 сот. | 5 900 000 | 94 249 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.07.2026 | 1 599 999 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 599 999 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачный домик 51 м2 на земельном участке 9 соток, кадастровый номер 50:33:0010260:12 Московская область, Ступинский район, с/п. Семеновское, в районе д. Назарово, ТСН"Южное", уч. 51. Земли сельскохозяйственного назначения, Для садоводства. Здания на участке. 1. Деревянный каркасный домик, 2 этажа, площадь 51 кв.м, дом для летнего и межсезонного проживания(назначение - не жилое строение, без регистрации). 2. Хоз.постройка, площадь 15 кв.м, - туалет, душ, мастерская, 3. Колодец питьевой 11 колец, уровень воды стабильный, установлен насос 4. Теплица. На участке около 20 плодовых деревьев . До станции метро Домодедовская 50 мин, до РГТ Михнево 15 мин на авто. Автобусная остановка 10 мин пешком напротив СНТ, автобусы регулярно. Документы ДКП, более 10 лет.