Каширское ш., 82 км от МКАД
Гремячий СНТ, Ступино гор. округ
Дом 120 м², участок 6 сот., щитовой, 2016 год.
Цена 2,6 млн ₽, поднимали с 2,4 млн; первая цена 2,4 млн ₽ от 20.05.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 61 %
Земля ≈132 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 795 тыс. → дом ≈1,8 млн ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 33 тыс.–70 тыс. ₽/м², медиана 43 тыс.
Ремонт ≈2,2 млн, покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,05 млн / целевая ≈4,55 млн / пессимист. ≈4,04 млн → от пессимистичной прибыль −368 тыс. ₽, маржа −9 %, ROI −8 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: баня, колодец.
До ст. Жилёво ≈5,5 км по прямой; до МКАД 82 км, на машине ≈58 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №21758
Рейтинг 21/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 52 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 26 % | 4.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 73 % | 4.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 71 % | 10.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 132 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 795 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 805 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 042 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Гремячий СНТ | 8 сот. | 1 500 000 | 187 500 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Гремячий-2 СНТ | 8 сот. | 1 200 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Каширское шоссе 97-й км | 50 сот. | 11 900 000 | 238 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Ситне-Щелканово с. | 8 сот. | 2 300 000 | 287 500 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Псарево д. | 12 сот. | 3 500 000 | 291 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Ситне-Щелканово с. | 15 сот. | 3 250 000 | 216 667 | снят (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Псарево д. | 15 сот. | 1 900 000 | 126 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Ситне-Щелканово с. | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Ситне-Щелканово с. | 6,8 сот. | 460 000 | 67 647 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Ситне-Щелканово с. | 25 сот. | 12 000 000 | 480 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 120 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 182 / 43 333 / 69 767 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 053 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 800 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 548 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 042 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -368 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −9 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −8 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.2 км | Краснопресненский Садовод СНТ | 110 м² | 7,8 сот. | 3 650 000 | 33 182 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.1 км | Вита СНТ | 120 м² | 8 сот. | 5 200 000 | 43 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Колюпаново д. | 86 м² | 8 сот. | 6 000 000 | 69 767 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.05.2026 | 2 400 000 | история площадки |
| 29.05.2026 | 2 600 000 (+200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 600 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Под авансом. Локация и подъезд Всего 70 км от МКАД по идеальной М4 Дон дорога занимает 36 минут 800 м до Ситне-Щелкановской развязки: все магазины, удобно, но тихо. Район считается экологически чистым, удалён от промышленных зон. Круглогодичный подъезд от асфальтированной дороги к участку по отсыпанной асфальтной крошкой дороге (зимой чистят регулярно!) С двух сторон товарищества в шаговой доступности смешанный лес с земляникой и популярными у грибников белыми, подосиновиками, подберёзовиками. Для ежедневного купания река Ока (всего 1,5 км от дачи) Для комфортного пляжного отдыха с инфраструктурой Белопесоцкий карьер в Ступино (официальный пляж, спасатели, все удобства) Для рыбалки и уединения пруд в Хонятино с корягами интересно для плавания с маской, клюет щука, окунь. Дом, в который хочется возвращаться Возможно оформление регистрации (прописки) 4 спальни (2 большие внизу, 2 в уютной мансарде) всем хватит места; Продуманное отопление: комфортно даже в январские морозы. Живите круглый год! Оборудованная кухня остаётся новому хозяину готовьте с удовольствием Для мастеров и творцов тёплая столярная мастерская. Идеальное место для хобби Баня с террасой: здесь рождаются лучшие воспоминания Под сенью вишен вас ждёт настоящая баня с жаркой парилкой и освежающим душем с подведенной водой и светом. Лёгкий пар, аромат веника. Сон здесь крепкий, на утро просыпаешься бодрым. Уютная терраса бани, спроектирована для застолий с шашлыками и долгих вечеров с близкими, настолками и разговорами до поздней ночи. Крытый дровник: дрова всегда сухие и готовы к растопке в любую погоду. Баня и мангал по первому требованию! Участок 6 соток, который кормит и радует Земля ухоженная, с многолетним чернозёмом и только натуральными удобрениями. Урожай будет щедрым с первого сезона! Теплица: помидоры, огурцы, сладкие перцы заготовок хватит на всю семью до следующей весны Плодовый сад уже работает: две яблони, молодые вишни (только вошли в силу), фундук со своими орехами очень хорошо плодоносит. Новые кусты малины, чёрной и красной смородины, крыжовник. Особая гордость селекционный виноград, зреющий под подмосковным солнцем! Колодец на 9 колец: вода кристально чистая, проверена лабораторией. Питьевая, мягкая, без примесей. Коммуникации и инфраструктура: всё по-честному Электричество 8 кВт, лицевой счёт в Мосэнергосбыт открыт и оплачен Интернет - доступен через провайдеров беспроводного доступа Телевидение Территория СНТ освещается Регулярный вывоз мусора, освещение территории СНТ Соседи только с двух сторон. Спокойные, интеллигентные, уважают личное пространство. Забор аккуратный (сетка-рабица + профнастил) Парковка для авто + надёжный стальной гараж (мотоцикл, питбайк или квадроцикл всё поместится и будет в безопасности) Общественный транспорт автобусная остановка Сады на стороне дороги (до участка 250 м) маршрут 42, д. Матвейково Автовокзал Ступино.