Каширское ш., 100 км от МКАД
Полурядинки с., Коломенский гор. округ
Дом 103 м², участок 30 сот., брус.
Цена 1,9 млн ₽, снижали с 2,15 млн; первая цена 1,75 млн ₽ от 14.02.2025.
Рейтинг 39/100 · уверенность 58 %
Земля ≈31 тыс. ₽/сот. × 30 сот. = 923 тыс. → дом ≈977 тыс. ₽, 9 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км, 27 тыс.–81 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈2,06 млн, покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,11 млн / целевая ≈4,6 млн / пессимист. ≈4,09 млн → от пессимистичной прибыль ≈415 тыс. ₽, маржа 10 %, ROI 11 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Озёры ≈7,5 км по прямой; до МКАД 100 км, на машине ≈1 ч 57 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21756
Рейтинг 39/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 61 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 23 % | 10.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 0 % | 0 |
| торг | 5 | 78 % | 5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 58 % | 3.7 |
| участок | 5 | 100 % | 6.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 87 % | 13.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 30 754 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 923 000 ₽ (30 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 977 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 9 485 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Полурядинки с. | 12 сот. | 650 000 | 54 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Полурядинки с. | 10 сот. | 845 000 | 84 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Полурядинки с. | 10 сот. | 605 000 | 60 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Климово д. | 18 сот. | 800 000 | 44 444 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Климово д. | 10 сот. | 130 000 | 13 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Климово д. | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Климово д. | 21 сот. | 550 000 | 26 190 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Климово д. | 23 сот. | 1 100 000 | 47 826 | снят (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Климово СНТ | 10 сот. | 499 999 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Клинское д. | 6 сот. | 150 000 | 25 000 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 103 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 060 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 27 251 / 50 000 / 81 333 |
| цена объекта | 1 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 615 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 112 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 856 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 601 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 090 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 415 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 10 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 11 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Полурядинки с. | 96,3 м² | 40 сот. | 3 150 000 | 32 710 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Сенницы-2 с. | 98 м² | 18 сот. | 5 000 000 | 51 020 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Аргуново д. | 100 м² | 25 сот. | 3 990 000 | 39 900 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Белые Колодези с. | 120 м² | 15 сот. | 6 000 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Белые Колодези с. | 85 м² | 19 сот. | 4 700 000 | 55 294 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Горы с. | 80 м² | 16,3 сот. | 2 750 000 | 34 375 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Баребино д. | 84,4 м² | 36 сот. | 2 300 000 | 27 251 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Эко Дачи дп | 75 м² | 16 сот. | 6 100 000 | 81 333 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Каменка д. | 130 м² | 16 сот. | 6 800 000 | 52 308 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.02.2025 | 1 750 000 | история площадки |
| 10.12.2025 | 1 950 000 (+200 000) | история площадки |
| 31.12.2025 | 2 050 000 (+100 000) | история площадки |
| 23.01.2026 | 1 850 000 (−200 000) | история площадки |
| 28.01.2026 | 1 800 000 (−50 000) | история площадки |
| 05.02.2026 | 1 700 000 (−100 000) | история площадки |
| 23.03.2026 | 2 150 000 (+450 000) | история площадки |
| 27.03.2026 | 2 120 000 (−30 000) | история площадки |
| 20.04.2026 | 2 070 000 (−50 000) | история площадки |
| 27.04.2026 | 2 020 000 (−50 000) | история площадки |
| 07.06.2026 | 1 920 000 (−100 000) | история площадки |
| 19.06.2026 | 1 900 000 (−20 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 900 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
По вопросам пишите, или звоните. Торг реальному покупателю. Срочео!