Каширское ш., 89 км от МКАД
Холмы д., Коломенский гор. округ
Дом 49,6 м², участок 15,8 сот., брус.
Цена 900 тыс. ₽, снижали с 1,29 млн; первая цена 1,29 млн ₽ от 13.03.2025.
Рейтинг 24/100 · уверенность 61 %
Земля рядом ≈47 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 28 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 45 тыс.
Ремонт ≈792 тыс. ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «1/2 доля») — экономику по целым домам не считаем.
Коммуникации: вода — есть; нет септика (туалет вне дома); отопление — печь.
До ст. Холмы ≈0,8 км по прямой; до МКАД 89 км, на машине ≈1 ч 45 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21755
Рейтинг 24/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 58 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 16 % | 3.4 |
| торг | 5 | 67 % | 4.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 46 591 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Текстильщик-4 СНТ | 9,1 сот. | 750 000 | 82 418 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Холмы д. | 17,6 сот. | 800 000 | 45 455 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Виктория СДТ | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Надежда-1 СНТ | 9 сот. | 550 000 | 61 111 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Большое Уварово д. | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Большое Уварово д. | 9 сот. | 250 000 | 27 778 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Большое Уварово д. | 13 сот. | 699 000 | 53 769 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Надежда-1 СНТ | 8,8 сот. | 450 000 | 51 136 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Учитель СНТ | 8,5 сот. | 280 000 | 32 941 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Большое Уварово д. | 5,7 сот. | 850 000 | 149 123 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 49,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 792 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 481 / 45 090 / 100 000 |
| цена объекта | 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 765 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «1/2 доля») — экономику по целым домам не считаем |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «1/2 доля») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.5 км | Надежда-1 СНТ | 54 м² | 10 сот. | 2 700 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Горы с. | 55 м² | 20 сот. | 2 300 000 | 41 818 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Найдено д. | 50 м² | 15 сот. | 1 900 000 | 38 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Ново-Найденское СНТ | 50 м² | 12 сот. | 5 000 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Речицы СНТ | 50 м² | 12 сот. | 1 600 000 | 32 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Бояркино с. | 61 м² | 16 сот. | 2 950 000 | 48 361 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Горы с. | 60 м² | 11,8 сот. | 3 550 000 | 59 167 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Горы с. | 60 м² | 12 сот. | 3 700 000 | 61 667 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Бояркино с. | 63,2 м² | 11 сот. | 1 800 000 | 28 481 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Бабурино д. | 60 м² | 17 сот. | 2 000 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.03.2025 | 1 290 000 | история площадки |
| 20.05.2025 | 1 000 000 (−290 000) | история площадки |
| 17.06.2026 | 900 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 900 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается 1/2 доля дома, с большим, ровным участком, находящимся при въезде в г. Озеры. Удобное расположение возле трассы Коломна Озеры, в минутной доступности жд станция "30 км", автобусная остановка "Холмы". Печное отопление, свет, вода, туалет на улице. Участок огорожен, круглогодичный подъезд (асфальт).