Каширское ш., 59 км от МКАД
Новоселки д., Ступино гор. округ
Дом 85 м², участок 8,2 сот., брус.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 20.07.2025.
Рейтинг 35/100 · уверенность 66 %
Земля ≈100 тыс. ₽/сот. × 8,2 сот. = 820 тыс. → дом ≈1,68 млн ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 22 тыс.–67 тыс. ₽/м², медиана 38 тыс.
Ремонт ≈1,5 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,35 млн / целевая ≈3,02 млн / пессимист. ≈2,68 млн → от пессимистичной прибыль −941 тыс. ₽, маржа −35 %, ROI −26 %.
Коммуникации: канализация — есть; отопление — печь; в описании: колодец, газ.
До ст. Лесные Дары ≈4,5 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈1 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21754
Рейтинг 35/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 49 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 10.7 |
| торг | 5 | 92 % | 5.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 81 % | 4.9 |
| участок | 5 | 38 % | 2.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 58 % | 8.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 100 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 820 000 ₽ (8,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 680 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 765 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Новоселки д. | 15 сот. | 1 400 000 | 93 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Новоселки д. | 15 сот. | 1 800 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Новоселки д. | 15 сот. | 2 300 000 | 153 333 | снят (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Бессоново д. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Мещерино с. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Боброво д. | 15 сот. | 1 600 000 | 106 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Мещерино с. | 12,5 сот. | 1 530 000 | 122 400 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Интюшиха-1 СНТ | 6 сот. | 1 280 800 | 213 467 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Федоровское с. | 10 сот. | 1 550 000 | 155 000 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Федоровское с. | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 85 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 000 / 37 718 / 66 667 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 355 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 187 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 020 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 684 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -941 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −35 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −26 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Новоселки д. | 83 м² | 8,2 сот. | 2 500 000 | 30 120 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Интюшиха-2 СНТ | 81,6 м² | 12 сот. | 2 200 000 | 26 961 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Интюшиха-1 СНТ | 79 м² | 7 сот. | 3 800 000 | 48 101 | снято (цена объявления) 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Новоселки д. | 95 м² | 12 сот. | 3 300 000 | 34 737 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Щербинино д. | 90 м² | 12 сот. | 2 199 000 | 24 433 | снято (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Интюшиха-2 СНТ | 75 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 46 667 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Мечта СНТ | 83 м² | 12 сот. | 5 200 000 | 62 651 | снято (цена объявления) 12.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Акатово д. | 84 м² | 12 сот. | 5 600 000 | 66 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Голочелово с. | 86 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 40 698 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Федоровское с. | 100 м² | 12 сот. | 2 200 000 | 22 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.07.2025 | 3 000 000 | история площадки |
| 07.08.2025 | 2 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 09.06.2026 | 2 500 000 (−400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дом с участком в деревне Новосёлки Ступинского района Московской области. Хороший 2-х этажный дом из бруса на ленточном фундаменте построенный 2004 году. Окна натуральное дерево с решётками, внутренние стены обшиты вагонкой из дерева, полы из доски, входная дверь металлическая. Ухоженный, уютный участок с плодовыми деревьями, кустарными ягодами и цветами. Коммуникации: электричество 5 Квт, колодец из 8 колец, био туалет на участке, отопление печное, газ запланирован 2027 году. Удобное транспортное сообщение,15 минут на автобусе до станции платформы "Михнево".