Каширское ш., 76 км от МКАД
Новоселки д., Ступино гор. округ
Дом 40 м², участок 7,2 сот., пенобетон.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 20.06.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 56 %
Земля рядом ≈161 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 24 тыс.–182 тыс. ₽/м², медиана 66 тыс.
Ремонт ≈800 тыс. ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «1/2 дома») — экономику по целым домам не считаем.
Коммуникации: газ — есть; свет — есть.
До ст. Ситенка ≈6,3 км по прямой; до МКАД 76 км, на машине ≈1 ч 17 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21746
Рейтинг 18/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 86 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 34 % | 7.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 67 % | 4.8 |
| участок | 5 | 29 % | 2.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 160 888 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Старая Ситня с. | 12 сот. | 2 399 000 | 199 917 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Старая Ситня с. | 12 сот. | 2 600 000 | 216 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Старая Ситня с. | 8,2 сот. | 1 525 623 | 186 052 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Старая Ситня с. | 10 сот. | 3 100 000 | 310 000 | снят (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Старая Ситня с. | 6,7 сот. | 2 050 000 | 305 970 | снят (цена объявления) 04.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Старая Ситня с. | 10,2 сот. | 1 901 445 | 186 416 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Старая Ситня с. | 4,7 сот. | 495 000 | 105 319 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Старая Ситня с. | 12 сот. | 2 900 000 | 241 667 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Старая Ситня с. | 12 сот. | 540 000 | 45 000 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Старая Ситня с. | 6 сот. | 915 000 | 152 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 286 / 65 553 / 182 500 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «1/2 дома») — экономику по целым домам не считаем |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «1/2 дома») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 10.8 км | 40,3 м² | 10,3 сот. | 3 100 000 | 76 923 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.8 км | Лотос-3 СНТ | 40 м² | 8 сот. | 7 300 000 | 182 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Лотос-2 СНТ | 38,9 м² | 6 сот. | 2 550 000 | 65 553 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Металлург-4 СНТ | 38,8 м² | 6,5 сот. | 3 200 000 | 82 474 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | 40,7 м² | 9 сот. | 10 399 000 | 255 504 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.8 км | Строитель СНТ | 36 м² | 8,5 сот. | 1 000 000 | 27 778 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.5 км | Юг СНТ | 40 м² | 8,3 сот. | 990 000 | 24 750 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Машиностроитель-4 СНТ | 35 м² | 4 сот. | 850 000 | 24 286 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Юбилей СНТ | 35 м² | 5,2 сот. | 1 499 000 | 42 829 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | 45 м² | 7 сот. | 4 700 000 | 104 444 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.06.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается 1/2 дома в селе Старая Ситня. Дом требует капитального ремонта. В доме электричество, газ. Участок 720 кВ. М. Можно присоединить еще 5 соток. На участке большой фундамент под строительство нового дома. Размер фундамента 15 на 7 метров, коммуникации заведены.