Каширское ш., 38 км от МКАД
Косякино д., Раменский гор. округ
Дом 74 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 1,6 млн ₽, снижали с 2,3 млн; первая цена 2,3 млн ₽ от 26.06.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 77/100 · уверенность 63 %
Земля ≈62 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 375 тыс. → дом ≈1,23 млн ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 7 в 10 км, 50 тыс.–90 тыс. ₽/м², медиана 81 тыс.
Ремонт ≈1,38 млн, покупка после торга ≈1,36 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,12 млн / целевая ≈5,51 млн / пессимист. ≈4,9 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,16 млн ₽, маржа 44 %, ROI 79 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома); в описании: скважина.
До ст. Барыбино ≈18,8 км по прямой; до МКАД 38 км, на машине ≈52 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21744
Рейтинг 77/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 36 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 89 % | 16.2 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 67 % | 9.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 62 438 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 375 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 225 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 554 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Журавушка СНТ | 10 сот. | 1 050 000 | 105 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Журавушка СНТ | 6 сот. | 637 000 | 106 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Соколово-Хомьяново д. | 50 сот. | 4 500 000 | 90 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Соколово-Хомьяново д. | 12 сот. | 550 000 | 45 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Малиновка СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Малиновка СНТ | 8 сот. | 440 000 | 55 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Соколово-Хомьяново д. | 7 сот. | 700 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Соколово-Хомьяново д. | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Малиновка СНТ | 10 сот. | 780 000 | 78 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Малиновка СНТ | 12 сот. | 699 000 | 58 250 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 74 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 380 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 7 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 352 / 80 545 / 89 552 |
| цена объекта | 1 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 360 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 120 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 814 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 508 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 896 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 156 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 44 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 79 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 7 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.3 км | Долина СНТ да: «санузел» + «мебель» | 70 м² | 6 сот. | 4 450 000 | 63 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Великие озера КП да: «санузел» + «отделка» | 80,7 м² | 6,3 сот. | 6 799 990 | 84 263 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Большое Ивановское д. да: «ванная» + «отделке» | 71,2 м² | 6 сот. | 3 845 000 | 54 003 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Нестерово д. да: «санузел» + «теплые полы» | 71 м² | 5,9 сот. | 3 575 000 | 50 352 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Великие озера КП да: «санузел» + «отделка» | 80,7 м² | 6,3 сот. | 6 500 000 | 80 545 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Великие озера КП да: «санузел» + «отделка» | 80,7 м² | 6 сот. | 6 499 990 | 80 545 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Рыболово Парк КП да: «санузел» + «отделкой» | 67 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 89 552 | снято (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.06.2026 | 2 300 000 | история площадки |
| 29.06.2026 | 1 800 000 (−500 000) | история площадки |
| 05.07.2026 | 1 600 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 600 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом находиться на территории снт огорожена забором вся территория с охранной. Круглогодичный подъезд. Скважина новая. Свет есть. Туалет на улице, но есть возможность сделать в доме, место позволяет. Место тихое и спокойное. Срочное продам.