Каширское ш., 60 км от МКАД
Бессоново д., Ступино гор. округ
Дом 50 м², участок 6 сот.
Цена 1,15 млн ₽, снижали с 1,2 млн; первая цена 1,2 млн ₽ от 25.06.2026.
Рейтинг 40/100 · уверенность 63 %
Земля ≈95 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 570 тыс. → дом ≈580 тыс. ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 32 тыс.–89 тыс. ₽/м², медиана 59 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈978 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,76 млн / целевая ≈2,48 млн / пессимист. ≈2,21 млн → от пессимистичной прибыль ≈230 тыс. ₽, маржа 10 %, ROI 12 %.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома).
До ст. Шубатово ≈4 км по прямой; до МКАД 60 км, на машине ≈1 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21740
Рейтинг 40/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 38 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 23 % | 9.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 57 % | 10.5 |
| торг | 5 | 28 % | 1.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 85 % | 5.2 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 81 % | 11.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 95 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 570 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 580 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 600 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Бессоново д. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Новоселки д. | 15 сот. | 2 300 000 | 153 333 | снят (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Новоселки д. | 15 сот. | 1 400 000 | 93 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Новоселки д. | 15 сот. | 1 800 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Интюшиха-1 СНТ | 6 сот. | 1 280 800 | 213 467 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ивантеево СНТ | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Интюшиха-2 СНТ | 20 сот. | 3 500 000 | 175 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Городня с. | 12 сот. | 430 000 | 35 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Городня с. | 10 сот. | 555 000 | 55 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Миняево д. | 6 сот. | 2 150 000 | 358 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 818 / 59 045 / 89 423 |
| цена объекта | 1 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 977 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 759 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 621 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 483 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 207 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 229 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 10 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 12 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 км | Миняево СНТ | 47,3 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 35 941 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Акатово д. | 50 м² | 6,8 сот. | 3 600 000 | 72 000 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Аксиньино с. | 52 м² | 6 сот. | 4 650 000 | 89 423 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Марьинка с. | 50 м² | 6,5 сот. | 3 200 000 | 64 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Марьинка-3 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 72 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Аксиньино с. | 47 м² | 9 сот. | 2 799 000 | 59 553 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Миняево СНТ | 44 м² | 8,8 сот. | 1 400 000 | 31 818 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Аксиньино с. | 55 м² | 6 сот. | 2 850 000 | 51 818 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.6 км | Нефедьево-2 СНТ | 52 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 48 077 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Мещерино с. | 41 м² | 8 сот. | 2 400 000 | 58 537 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.06.2026 | 1 200 000 | история площадки |
| 09.07.2026 | 1 150 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 150 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом в живописной деревне, окруженной лесом и родником! Идеальный вариант для тех, кто ищет тишину, чистый воздух и отличную базу для создания загородного дома или дачи мечты под себя. Площадь дома: 50 кв. М. Отличная планировка для переделки под ваши потребности. Участок: 6 соток, ровный, сухой, есть место для сада, огорода, бани или уютной зоны барбекю. Новый ленточный фундамент на плите. Это гарантия долговечности, отсутствия сырости и возможность строить или реконструировать дом без проблем. Большой, просторный и сухо подвал. Идеально подойдет для хранения зимних заготовок, мастерской или организации системы хранения. Большой гараж: хватит места не только для автомобиля, но и для мотоцикла, квадроцикла или хранения строительных материалов и инструментов. Туалет на улице (при ремонте есть отличная возможность завести современную канализацию и санузел внутрь дома). Деревня тихая и живописная. Буквально в шаговой доступности: Лес (прогулки, сбор грибов и ягод, чистейший воздух). Река (купание, рыбалка, пикники на природе). Полное уединение от городской суеты, но с возможностью хорошего подъезда. Код пользователя: 111479. Номер в базе: 12940960.