Каширское ш., 64 км от МКАД
Шманаево д., Ступино гор. округ
Дом 110 м², участок 8,5 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 27.04.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 61 %
Земля ≈51 тыс. ₽/сот. × 8,5 сот. = 432 тыс. → дом ≈3,07 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 22 тыс.–105 тыс. ₽/м², медиана 62 тыс.
Ремонт ≈2 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,7 млн / целевая ≈6,03 млн / пессимист. ≈5,36 млн → от пессимистичной прибыль ≈383 тыс. ₽, маржа 7 %, ROI 8 %.
Коммуникации: в описании: баня, скважина.
До ст. Шубатово ≈0,2 км по прямой; до МКАД 64 км, на машине ≈1 ч 24 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21734
Рейтинг 31/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 58 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 15 % | 6.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 51 % | 9.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 41 % | 2.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 35 % | 5.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 50 833 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 432 000 ₽ (8,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 3 068 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 891 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Мякинино д. | 6 сот. | 270 000 | 45 000 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Елочка СНТ | 8 сот. | 590 000 | 73 750 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Елочка СНТ | 15 сот. | 750 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Елочка СНТ | 7,5 сот. | 300 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 11.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Мякинино д. | 25 сот. | 1 477 000 | 59 080 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Мякинино д. | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Мякинино д. | 8 сот. | 590 000 | 73 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Мякинино д. | 25 сот. | 1 600 000 | 64 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Мякинино д. | 15 сот. | 800 000 | 53 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Миняево д. | 6 сот. | 2 150 000 | 358 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 110 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 000 / 61 738 / 104 911 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 698 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 363 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 028 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 358 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 383 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 7 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 8 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.8 км | Федоровское с. | 102,7 м² | 8 сот. | 6 500 000 | 63 291 | снято (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Федоровское с. | 100 м² | 12 сот. | 2 200 000 | 22 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Новоселки д. | 95 м² | 12 сот. | 3 300 000 | 34 737 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Раздолье-2 СНТ | 110 м² | 12 сот. | 8 500 000 | 77 273 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Прибрежный Парк КП | 98,1 м² | 9 сот. | 6 650 000 | 67 788 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Федоровское с. | 126 м² | 12 сот. | 9 500 000 | 75 397 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Надежда СНТ | 108 м² | 12 сот. | 6 500 000 | 60 185 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Ветерок СНТ | 112 м² | 10 сот. | 11 750 000 | 104 911 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Былина СНТ | 132 м² | 12,5 сот. | 7 500 000 | 56 818 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Щербинино д. | 90 м² | 12 сот. | 2 199 000 | 24 433 | снято (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.04.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом ижс, баня и летняя кухна, навес под машину и 8 соток земли. Эл-во 7 квт. Дом находится в деревне шманаево, около жд станции Шубатово! Скважина, горячая вода, тв, огород, много интересных цветов, туй и всяких растерий. Есть огород, лужайка. Рядом леса с грибами, поля с ягодами и перепелками, вобщем уеденение и спокойствие. Звоните все расскажу. Один собственник более 5 лет, хорошие соседи с 3-х сторон. Траспортная доступность: метро котельники 403к автобус, или жд станция Шубатово.