Каширское ш., 88 км от МКАД
Лесная Поляна СНТ, Ступино гор. округ
Дом 50 м², участок 6 сот.
Цена 1,35 млн ₽; цена не менялась с 25.06.2026.
Рейтинг 36/100 · уверенность 61 %
Земля ≈31 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 188 тыс. → дом ≈1,16 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 28 тыс.–138 тыс. ₽/м², медиана 66 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈1,15 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,3 млн / целевая ≈2,97 млн / пессимист. ≈2,64 млн → от пессимистичной прибыль ≈492 тыс. ₽, маржа 19 %, ROI 23 %.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Заводская ≈6,6 км по прямой; до МКАД 88 км, на машине ≈1 ч 10 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №21727
Рейтинг 36/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 42 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 46 % | 19.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 17 % | 3.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 65 % | 3.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 48 % | 7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 31 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 188 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 162 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 240 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Химик СНТ | 4 сот. | 160 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Сайгатово д. | 6 сот. | 190 000 | 31 667 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Тутыхино д. | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Сайгатово д. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Сайгатово д. | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Тутыхино д. | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Сайгатово д. | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Тутыхино д. | 10 сот. | 389 910 | 38 991 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Тутыхино д. | 9 сот. | 3 000 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Тутыхино д. | 10 сот. | 3 500 000 | 350 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 200 / 66 000 / 137 525 |
| цена объекта | 1 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 147 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 300 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 135 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 970 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 640 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 492 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 19 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 23 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.8 км | Металлург-17 СНТ | 50 м² | 7 сот. | 2 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Машиностроитель-2А СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | 50 м² | 7,5 сот. | 3 500 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.1 км | Кравцово д. | 50,9 м² | 6,5 сот. | 7 000 000 | 137 525 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Ока СНТ | 46,1 м² | 5,1 сот. | 1 300 000 | 28 200 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Металлург-1 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 66 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Скиф СНТ | 50 м² | 8 сот. | 1 850 000 | 37 000 | снято (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | 52 м² | 8,5 сот. | 4 000 000 | 76 923 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.6 км | Лужники с. | 52,8 м² | 5,7 сот. | 8 300 000 | 157 197 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | 50 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.06.2026 | 1 350 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 1 350 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок 6 соток с дачным домом в СНТ "Лесная Поляна" крайний от леса! Продаётся участок в Ступинском районе с круглогодичным подъездом. Главное преимущество участок граничит с лесным массивом: сосны прямо за забором, тишина и чистый воздух. Торг.