Каширское ш., 53 км от МКАД
Вельяминово с., Домодедово гор. округ
Дом 62,9 м², участок 9,1 сот., дерево, 2003 год.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 08.07.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 65 %
Земля ≈98 тыс. ₽/сот. × 9,1 сот. = 887 тыс. → дом ≈2,61 млн ₽, 42 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 41 тыс.–163 тыс. ₽/м², медиана 90 тыс.
Ремонт ≈1,16 млн, покупка после торга ≈2,97 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,68 млн / целевая ≈5,11 млн / пессимист. ≈4,54 млн → от пессимистичной прибыль ≈413 тыс. ₽, маржа 9 %, ROI 10 %.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: колодец.
До ст. Усады-Окружные ≈3,1 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈41 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №21723
Рейтинг 29/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 82 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 20 % | 8.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 12.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 5.6 |
| участок | 5 | 46 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 97 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 887 000 ₽ (9,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 612 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 41 526 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Вельяминово с. | 6 сот. | 720 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Вельяминово с. | 5 сот. | 1 800 000 | 360 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Вельяминово с. | 16 сот. | 3 200 000 | 200 000 | в продаже 04.05.2023 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Вельяминово с. | 19,2 сот. | 3 900 000 | 203 125 | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Вельяминово с. | 15 сот. | 1 350 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Поздново д. | 30 сот. | 7 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Вельяминово с. | 12 сот. | 1 068 000 | 89 000 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Поздново д. | 24 сот. | 5 280 000 | 220 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Поздново д. | 12 сот. | 2 500 000 | 208 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Поздново д. | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 62,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 158 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 625 / 89 850 / 163 333 |
| цена объекта | 3 499 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 974 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 681 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 397 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 113 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 545 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 412 850 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 9 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 10 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Вельяминово с. | 60,1 м² | 6 сот. | 5 400 000 | 89 850 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Просека-Поздново СНТ | 64 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 40 625 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Вельяминово с. | 60,1 м² | 6 сот. | 5 400 000 | 89 850 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Новая Речица КП | 60 м² | 8 сот. | 7 300 000 | 121 667 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Рассвет-1 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 750 000 | 45 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Ртищево ИЖС КП | 60 м² | 7,5 сот. | 9 800 000 | 163 333 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Ртищево КП | 59 м² | 7,1 сот. | 7 500 000 | 127 119 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Мечта СНТ | 60 м² | 9 сот. | 2 499 999 | 41 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Вельяминово с. | 70 м² | 7,6 сот. | 7 800 000 | 111 429 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Дружба СНТ | 64,5 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 51 163 | снято (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.07.2026 | 3 499 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 499 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
с. Вельяминово. Дом и земля зарегистрированы! Материал стен- бревно. Первый этаж- просторный холл, комната свободной планировки. Полноценный второй этаж- комната свободной планировки. В доме Русская печь. Свет подключен. Есть колодец и хоз. постройки. Участок ровный, правильной прямоугольной формы. По периметру огорожен. Развитая инфраструктура. В Вельяминово есть школа, детский сад, поликлиника, сетевые магазины, пункты выдачи Озон и Вайлдберриз. Соседи живут круглый год. Живописное место. Рядом лес, есть водоемы. Круглогодичный подъезд. Удобное транспортное сообщение: 30 мин. На автомобиле до Мкад, общественный транспорт до м. Домодедовская, г. Домодедово, Барыбино. Электричкой до Павелецкого вокзала(ЖД станция Вельяминово). Один взрослый собственник. Полная стоимость в договоре!