Каширское ш., 52 км от МКАД
Союз-Вельяминово СНТ, Домодедово гор. округ
Дом 47 м², участок 6 сот., дерево, 1983 год.
Цена 2,05 млн ₽, снижали с 2,1 млн; первая цена 2,1 млн ₽ от 20.06.2026.
Рейтинг 69/100 · уверенность 69 %
Земля ≈112 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 672 тыс. → дом ≈1,38 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 87 тыс.–108 тыс. ₽/м², медиана 102 тыс.
Ремонт ≈840 тыс., покупка после торга ≈1,74 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,93 млн / целевая ≈4,44 млн / пессимист. ≈3,95 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,37 млн ₽, маржа 35 %, ROI 53 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. пл. 312 км ≈3,5 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈42 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №21721
Рейтинг 69/100 · уверенность 69 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 4 (разброс ₽/м² 13 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 12.5 |
| торг | 5 | 16 % | 1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 5.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 31 % | 4.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 111 949 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 672 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 378 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 319 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Дружба СНТ | 7 сот. | 600 000 | 85 714 | снят (цена объявления) 27.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дружба СНТ | 6,8 сот. | 675 000 | 99 265 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Железнодорожник-2 СНТ | 24 сот. | 7 300 000 | 304 167 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Дружба СНТ | 9 сот. | 1 350 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Вельяминово с. | 10 сот. | 1 600 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 12.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Вельяминово с. | 6 сот. | 510 000 | 85 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | 50 сот. | 20 500 000 | 410 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.6 км | Вельяминово с. | 15 сот. | 10 000 000 | 666 667 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Вельяминово с. | 15 сот. | 8 500 000 | 566 667 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Вельяминово с. | 15 сот. | 3 500 000 | 233 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 47 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 840 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 86 957 / 101 959 / 107 600 |
| цена объекта | 2 050 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 742 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 935 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 688 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 442 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 948 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 365 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 35 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 53 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.3 км | Матчино д. да: «санузел» + «мебель» | 46 м² | 6 сот. | 4 690 000 | 101 957 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Толочаново д. да: «санузел» + «ремонтом» | 46 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 86 957 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Дивный КП да: «санузел» + «отделка» | 50 м² | 6 сот. | 5 380 000 | 107 600 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Репино КП да: «санузел» + «под ключ» | 51 м² | 5,5 сот. | 5 200 000 | 101 961 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.06.2026 | 2 100 000 | история площадки |
| 28.06.2026 | 2 050 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 050 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
ВНЕСЕН АВАНС ДО 13 ИЮЛЯ Вашему вниманию предлагается уютная дача, для летного проживания, в СНТ "Союз-Вельяминово". Отличный угловой участок, соседи только с двух сторон. Небольшой двухэтажный дом, бытовка, которая может быть использована как гостевой дом. Водопровод летний. Туалет уличный. Большинство домов в СНТ круглогодичного проживания. Отличная транспортная доступность - трасса М4 (Дон), асфальтированная дорога, неподалеку от СНТ автобусная остановка. Ближайшая ж/д станция - Барыбино, в 11 километрах.