Каширское ш., 95 км от МКАД
Металлург-17 СНТ, Ступино гор. округ
Дом 40 м², участок 7 сот., дерево, 1990 год.
Цена 1,65 млн ₽, снижали с 1,95 млн; первая цена 1,95 млн ₽ от 16.04.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 61 %
Земля ≈204 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 1,43 млн → дом ≈223 тыс. ₽, 6 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 37 тыс.–58 тыс. ₽/м², медиана 47 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈1,4 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,86 млн / целевая ≈1,68 млн / пессимист. ≈1,49 млн → от пессимистичной прибыль −710 тыс. ₽, маржа −48 %, ROI −32 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: газ — по границе; отопление — центральное; в описании: колодец.
До ст. Акри ≈1,5 км по прямой; до МКАД 95 км, на машине ≈1 ч 12 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №21719
Рейтинг 30/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 50 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 7 % | 1.3 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 98 % | 14.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 203 822 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 427 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 223 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 5 575 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Металлург-17 СНТ | 7,9 сот. | 1 600 000 | 202 532 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Металлург-5 СНТ | 3 сот. | 1 030 000 | 343 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | 10 сот. | 2 200 000 | 220 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | 6,5 сот. | 1 350 000 | 207 692 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.6 км | 5 сот. | 1 860 000 | 372 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.7 км | 8 сот. | 1 550 000 | 193 750 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.7 км | 5 сот. | 1 400 000 | 280 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.8 км | 6,2 сот. | 1 500 000 | 241 935 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.8 км | 10,1 сот. | 4 500 000 | 445 545 | снят (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.8 км | 10 сот. | 1 900 000 | 190 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 620 / 47 000 / 58 333 |
| цена объекта | 1 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 402 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 865 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 772 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 678 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 492 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -710 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −48 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −32 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 14.1 км | Баскачи д. | 35,5 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 36 620 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Металлург-8 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 350 000 | 47 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.2 км | Лотос СНТ | 30 м² | 6,6 сот. | 1 750 000 | 58 333 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.04.2026 | 1 950 000 | история площадки |
| 07.05.2026 | 1 850 000 (−100 000) | история площадки |
| 17.06.2026 | 1 600 000 (−250 000) | история площадки |
| 06.07.2026 | 1 650 000 (+50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 650 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок 7 сот. на границе с лесом В ПЕШЕЙ ДОСТУПНОСТИ от г. Ступино Участок правильной прямоугольной формы, заведено электричество, есть колодец на~7-8 колец, плодовые деревья и кустарники. ГАЗ ПО ГРАНИЦЕ СНТ, возможно льготное подключение Расположен в уединенном месте на окраине леса. Много грибных и ягодных мест. Минимум соседей. Из построек - одноэтажный летний дом ~40 м2 (предположительно из бруса) на фундаменте. СНТ "Металлруг-17" расположен в 4 км от г. Ступино. Можно дойти пешком по живописной тропе за 40 мин, доехать на автомобиле по новой асфальтированной дороге за 10 мин или на автобусе/электричке до остановки "Акри" и пройти пешком 20 мин. Территория СНТ огорожена автоматическим шлагбаумом, на территории в летнее время работает продуктовый магазин. Ближайшие магазины Пятерочка, Магнит, аптеки, остановки общ. транспорта в 2 км. Один взрослый собственник, в собственности более 25 лет. Прямая продажа. Звоните! Оперативный показ в удобное время!