Каширское ш., 77 км от МКАД
Запрудный пос., Коломенский гор. округ
Дом 33 м², участок 15 сот., брус.
Цена 1,5 млн ₽, снижали с 2,2 млн; первая цена 2,2 млн ₽ от 11.01.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 56 %
Земля ≈40 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 606 тыс. → дом ≈894 тыс. ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км, 42 тыс.–83 тыс. ₽/м², медиана 58 тыс.
Ремонт ≈460 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,12 млн / целевая ≈1,91 млн / пессимист. ≈1,7 млн → от пессимистичной прибыль −37 тыс. ₽, маржа −2 %, ROI −2 %.
Коммуникации: в описании: печь, скважина, газ.
До ст. Карасёво ≈8,5 км по прямой; до МКАД 77 км, на машине ≈1 ч 42 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21715
Рейтинг 28/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 31 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 33 % | 7 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 50 % | 3.6 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 40 417 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 606 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 894 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 091 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Запрудный пос. | 8 сот. | 370 000 | 46 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Запрудный пос. | 8 сот. | 200 000 | 25 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Исток СНТ | 10 сот. | 450 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Исток СНТ | 9,8 сот. | 550 000 | 56 122 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Энергия СНТ | 20 сот. | 400 000 | 20 000 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ромашка СНТ | 8 сот. | 320 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Сокол СНТ | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Сокол СНТ | 7,2 сот. | 300 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Меркурий СНТ | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Меркурий СНТ | 6 сот. | 280 000 | 46 667 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 33 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 460 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 42 056 / 57 500 / 83 333 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 123 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 017 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 911 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 698 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -37 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −2 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −2 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.5 км | Дубенки д. | 30 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Липитино д. | 30 м² | 10 сот. | 2 000 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Туменское д. | 40 м² | 14 сот. | 2 300 000 | 57 500 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Озеры сад. уч. | 30 м² | 9,7 сот. | 800 000 | 26 667 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Волково д. | 42,8 м² | 8 сот. | 1 800 000 | 42 056 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Лель СНТ | 42,8 м² | 8,1 сот. | 1 800 000 | 42 056 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Кудрявцево д. | 40 м² | 20 сот. | 1 800 000 | 45 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Кудрявцево д. | 40 м² | 8 сот. | 3 000 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.01.2026 | 2 200 000 | история площадки |
| 10.02.2026 | 2 100 000 (−100 000) | история площадки |
| 06.05.2026 | 1 700 000 (−400 000) | история площадки |
| 30.05.2026 | 1 500 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дом с участком 15 соток в посёлке "Запрудный" под Коломной. В доме 2 жилые комнаты, кухня с печкой и рукомойником, просторная свеилая терраса-прихожая с комнатой-пристройкой. И небольшая хозяйственная пристройка к дому для инвентаря с входом с улицы. На участке имеются: - Дом (требуется ремонт) с печкой; - Сарай для инвентаря; - Летний душ; - Беседка; - Скважина с водой. Через дорогу на территории участка: - Гараж с ямой; - Туалет с сараем; - Погреб. Деревня, следовательно, возможность прописки. Освещение и расчистка дорог зимой за счет муниципалитета. В посёлок проведён газ, есть возможность подключиться. Пешком можно добраться до: - магазина и остановки автобуса(5 минут); - водоёма (10 минут). Часто нет возможности ответить пишите сообщения, пожалуйста.