Каширское ш., 2 км от МКАД
Картинская Гора СНТ, Ленинский гор. округ
Дом 35 м², участок 3,5 сот., бревно.
Цена 3,3 млн ₽, поднимали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 24.06.2026.
Рейтинг 35/100 · уверенность 51 %
Земля ≈806 тыс. ₽/сот. × 3,5 сот. = 2,82 млн → дом ≈480 тыс. ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 95 тыс.–260 тыс. ₽/м², медиана 138 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,68 млн / целевая ≈4,21 млн / пессимист. ≈3,75 млн → от пессимистичной прибыль ≈240 тыс. ₽, маржа 6 %, ROI 7 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: газ, нет септика (туалет на улице).
До ст. Заводская ≈2,4 км по прямой; до МКАД 2 км, на машине ≈12 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21707
Рейтинг 35/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 46 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 14 % | 6.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 97 % | 6.9 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 805 678 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 820 000 ₽ (3,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 480 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 714 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Картинская Гора СНТ | 3 сот. | 2 500 000 | 833 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Картинская Гора СНТ | 6 сот. | 5 500 000 | 916 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Картино д. | 11,3 сот. | 9 000 000 | 796 460 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Картино д. | 20 сот. | 36 000 000 | 1 800 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Картино-2 ТИЗ | 16 сот. | 17 700 000 | 1 106 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Картино д. | 14 сот. | 14 000 000 | 1 000 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Картино д. | 11 сот. | 5 300 000 | 481 818 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Картино-2 ТИЗ | 12 сот. | 18 499 999 | 1 541 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Картино-2 ТИЗ | 6 сот. | 9 249 999 | 1 541 666 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Картино д. | 11,3 сот. | 9 000 000 | 796 460 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 95 000 / 138 072 / 260 000 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 681 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 447 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 213 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 745 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 240 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 6 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 7 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.8 км | Булатниково с. | 40 м² | 5 сот. | 4 000 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Горки д. | 40 м² | 3,8 сот. | 3 800 000 | 95 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | 30,6 м² | 3,1 сот. | 5 390 000 | 176 144 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.7 км | Булатниково с. | 25 м² | 4,7 сот. | 6 500 000 | 260 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.06.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 25.06.2026 | 3 300 000 (+300 000) | история площадки |
| 09.07.2026 | 2 900 000 (−400 000) | история площадки |
| 10.07.2026 | 3 300 000 (+400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный, каркасный, теплый деревянный дом общей площадью 35 м2 (включая чердачное помещение), построенный в 2009 году. Одноэтажное строение включает комнату и кухню. В доме электрическое отопление, санузел расположен на улице, канализация выгребная яма. Участок площадью 3,6 сотки (размером 8х45м) оформлен в собственности одним собственником более 5 лет, обеспечен асфальтированным подъездом. На территории участка имеется душевое помещение, отдельное гостевое помещение, что добавляет дополнительное удобство. Газ проходит по границе участка, что позволяет относительно недорого подключить его при необходимости, по нынешним Правительственным программам газификации. Само садовое товарищество (Снт) обжитое, многие давно построились и живут постоянно (в том числе на похожих по размеру участках с этим), расположено в 4 км от Мкад по Каширскому шоссе (в 7 мин езды на автомобиле до м. "Домодедовская" в обе стороны в любое время), в тихой и лесной зоне, снабжено постоянным чистым воздухом, так как окружено лесом, что на сегодняшний день сохраняет уровень комфортного проживания при непосредственной близости к г. Москва. Садовое товарищество обеспечено контролируемым въездом и оборудовано современными системами видеонаблюдения, а также качественным ночным уличным освещением. Также в следующем году планируется открытие нового маршрута общественного транспорта от запланированного места размещения автобусной остановки Снт "Картинская гора" до м. "Домодедовская", со всеми необходимыми и разработанными промежуточными остановками. Данный участок вместе с домом можно использовать, как для дачного варианта так и для постоянного проживания с оформлением постоянной Подмосковной прописки. Участок ровный, без уклонов, прямоугольной правильной формы. Вся имеющаяся мебель и техника остается. Стоимость участка с домом 3 300 000 рублей.