Каширское ш., 93 км от МКАД
Текстильщик-3 СНТ, Коломенский гор. округ
Дом 30 м², участок 7 сот.
Цена 1,05 млн ₽, снижали с 1,15 млн; первая цена 1,15 млн ₽ от 04.05.2026.
Рейтинг 14/100 · уверенность 52 %
Земля ≈90 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 630 тыс. → дом ≈420 тыс. ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 18 тыс.–67 тыс. ₽/м², медиана 36 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈892 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,05 млн / целевая ≈948 тыс. / пессимист. ≈842 тыс. → от пессимистичной прибыль −650 тыс. ₽, маржа −77 %, ROI −44 %.
Коммуникации: в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. пл. 38 км ≈4,5 км по прямой; до МКАД 93 км, на машине ≈1 ч 39 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21705
Рейтинг 14/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 57 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 10 % | 2.1 |
| торг | 5 | 58 % | 4.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 81 % | 5.8 |
| участок | 5 | 27 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 89 999 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 630 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 420 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Текстильщик-3 СНТ | 12 сот. | 1 498 000 | 124 833 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Комарево с. | 8,6 сот. | 600 000 | 69 767 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Комарево с. | 17 сот. | 1 990 000 | 117 059 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Комарево с. | 6 сот. | 519 990 | 86 665 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Комарево с. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Комарево с. | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Комарево с. | 12 сот. | 1 399 000 | 116 583 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дорожник СНТ | 6 сот. | 740 000 | 123 333 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Комарево с. | 6,2 сот. | 950 000 | 153 226 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Текстильщик-3 СНТ | 10 сот. | 3 500 000 | 350 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 333 / 36 496 / 66 667 |
| цена объекта | 1 050 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 892 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 053 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 000 000 ₽ |
| продажа: целевая | 948 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 842 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -650 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −77 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −44 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.6 км | 30 м² | 5 сот. | 1 300 000 | 43 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.9 км | 30 м² | 10 сот. | 550 000 | 18 333 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.4 км | 27,4 м² | 5 сот. | 1 000 000 | 36 496 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.7 км | Урожай СНТ | 35 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 91 429 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.9 км | Садовод СНТ | 30 м² | 7 сот. | 1 050 000 | 35 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.5 км | Липитино д. | 30 м² | 10 сот. | 2 000 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.3 км | Садовод СНТ | 30,4 м² | 8 сот. | 1 400 000 | 46 053 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.4 км | Путеец СНТ | 30 м² | 7 сот. | 1 600 000 | 53 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.9 км | Озеры сад. уч. | 30 м² | 9,7 сот. | 800 000 | 26 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Холмы д. | 32,8 м² | 10 сот. | 650 000 | 19 817 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.05.2026 | 1 150 000 | история площадки |
| 07.06.2026 | 1 050 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 050 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Московская обл. Озерский р-н, вблизи с. Комарево, Снт "Текстильщик-3". Продается дача 30 кв. М. (каркасно-щитовая) отделана вагонкой. В доме 2 этажа. На первом этаже- комната и кухня, на втором- комната. Участок 7 соток, ровный, обработан, огорожен, есть плодово- ягодные насаждения. На территории участка есть хозблок, уличный туалет, беседка. Коммуникации: свет. Подъезд, грунтовая дорога, остановка общественного транспорта, замечательное месторасположение, вокруг лес, река Ока, рядом источник, отличные соседи. Успейте купить, записывайтесь на просмотр! Адрес офиса АН, Гарантия : Московская обл., г. Озеры, Советский пер., дом 3 (здание Щербакова) 2 этаж. Г. Зарайск, ул. Мерецкого, д.23, ТЦ "Вертикаль", офис 307. Г. Москва, ул. Гастелло, дом 41.