Каширское ш., 91 км от МКАД
Химик СНТ, Ступино гор. округ
Дом 60 м², участок 6 сот., щитовой.
Цена 2,8 млн ₽; цена не менялась с 17.06.2026.
Рейтинг 11/100 · уверенность 62 %
Земля ≈31 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 188 тыс. → дом ≈2,61 млн ₽, 44 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км, 31 тыс.–42 тыс. ₽/м², медиана 35 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,95 млн / целевая ≈1,76 млн / пессимист. ≈1,56 млн → от пессимистичной прибыль −1,82 млн ₽, маржа −116 %, ROI −54 %.
Коммуникации: вода — есть; нет септика (туалет вне дома); отопление — печь; свет — есть.
До ст. Заводская ≈6 км по прямой; до МКАД 91 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №21701
Рейтинг 11/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 7 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 13 % | 2.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 69 % | 4.2 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 31 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 188 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 612 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 43 533 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Химик СНТ | 4 сот. | 160 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сайгатово д. | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сайгатово д. | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сайгатово д. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Фемида СНТ | 44 сот. | 7 500 000 | 170 455 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Солнечный СНТ | 16 сот. | 3 300 000 | 206 250 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Солнечный СНТ | 8,1 сот. | 1 250 000 | 154 321 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Тутыхино д. | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Тутыхино д. | 10 сот. | 389 910 | 38 991 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Тутыхино д. | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 094 / 35 010 / 42 146 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 954 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 856 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 759 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 563 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 817 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −116 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −54 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.9 км | Бриз СНП | 54 м² | 5 сот. | 1 700 000 | 31 481 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Городские Сады №1 СНТ | 52,2 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 42 146 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.8 км | Антрацит СНТ | 58,3 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 34 305 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.9 км | Металлург-16 СНТ | 64 м² | 8 сот. | 1 990 000 | 31 094 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.4 км | Зыбино д. | 50,4 м² | 5,8 сот. | 1 800 000 | 35 714 | снято (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.3 км | Алеево-2 д. | 45,2 м² | 6 сот. | 1 890 000 | 41 814 | снято (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.6 км | Пластик КП | 72 м² | 6 сот. | 2 950 000 | 40 972 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.3 км | Чайка СНТ | 45 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 28 889 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.06.2026 | 2 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 800 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
СНТ Химик 6 соток, крайний участок вдоль леса. Щитовой 2 х этажный щитовой дом. Вода заведена в дом. Напротив домик-кухня, Летний душ и туалет на улице. Электричество проведено ко всем строениям под землёй Вода проведена по периметру участка. Дороги зимой чистят . Взносы 10 тысяч рублей в год. Вокруг лес, рядом два пруда и Ока.