Новорязанское ш., 50 км от МКАД
Горка СНТ, Раменский гор. округ
Дом 70 м², участок 6 сот., каркас, 2015 год.
Цена 2,2 млн ₽, снижали с 3,9 млн; первая цена 3,6 млн ₽ от 19.05.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 56 %
Земля ≈160 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 960 тыс. → дом ≈1,24 млн ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 50 тыс.–90 тыс. ₽/м², медиана 54 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,83 млн / целевая ≈3,45 млн / пессимист. ≈3,07 млн → от пессимистичной прибыль −104 тыс. ₽, маржа −3 %, ROI −3 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: баня, колодец.
До ст. Аэропорт-Домодедово ≈17,2 км по прямой; до МКАД 50 км, на машине ≈48 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №2170
Рейтинг 30/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 65 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 71 % | 13.1 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 64 % | 9.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 160 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 960 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 240 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 714 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Малышево д. | 10 сот. | 1 600 000 | 160 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Горки д. | 9 сот. | 3 700 000 | 411 111 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Малышево д. | 13,5 сот. | 2 160 000 | 160 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Малышево д. | 6 сот. | 730 000 | 121 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Горка СНТ | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Малышево д. | 30 сот. | 17 490 000 | 583 000 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Малышево д. | 7 сот. | 2 198 000 | 314 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Малышево д. | 12,7 сот. | 3 000 000 | 236 220 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Малышево д. | 9,9 сот. | 2 000 000 | 202 020 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Малышево д. | 42 сот. | 5 500 000 | 130 952 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 352 / 54 003 / 89 552 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 832 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 640 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 449 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 066 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -104 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −3 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −3 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.4 км | Нестерово д. да: «санузел» + «теплые полы» | 71 м² | 5,9 сот. | 3 575 000 | 50 352 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Большое Ивановское д. да: «ванная» + «отделке» | 71,2 м² | 6 сот. | 3 845 000 | 54 003 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Рыболово Парк КП да: «санузел» + «отделкой» | 67 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 89 552 | снято (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.05.2026 | 3 600 000 | история площадки |
| 23.05.2026 | 3 900 000 (+300 000) | история площадки |
| 28.05.2026 | 3 700 000 (−200 000) | история площадки |
| 31.05.2026 | 3 350 000 (−350 000) | история площадки |
| 16.09.2026 | 2 200 000 (−1 150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный дом с баней и садом на ровном участке 6 соток в красивом живописном месте! Идеальный вариант для тех, кто мечтает о тишине, природе и собственном уголке для отдыха всей семьей. Здесь можно наслаждаться свежим воздухом, выращивать урожай, отдыхать в бане и проводить вечера на веранде вдали от городского шума. Дом крепкий, каркасно-щитовой, в хорошем состоянии, ухоженный и очень уютный. Есть просторная веранда и мансарда, что делает дом еще более комфортным для проживания и отдыха. Участок ровный, сухой, с плодородной землей и садовыми деревьями. Все уже готово для комфортной дачной жизни! На участке расположены: баня летняя кухня теплица колодец подключено электричество Большим преимуществом является пруд с карасями на территории СНТ отличное место для рыбалки и отдыха.