Каширское ш., 94 км от МКАД
Горы с., Коломенский гор. округ
Дача 20 м², участок 9,4 сот.
Цена 630 тыс. ₽, снижали с 680 тыс.; первая цена 680 тыс. ₽ от 07.05.2025.
Рейтинг 16/100 · уверенность 51 %
Земля ≈61 тыс. ₽/сот. × 9,4 сот. = 575 тыс. → дом ≈55 тыс. ₽, 3 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 25 тыс.–76 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈536 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,21 млн / целевая ≈1,08 млн / пессимист. ≈965 тыс. → от пессимистичной прибыль ≈30 тыс. ₽, маржа 3 %, ROI 3 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Холмы ≈4,1 км по прямой; до МКАД 94 км, на машине ≈1 ч 54 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21697
Рейтинг 16/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 37 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 6 % | 3.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 9 % | 2 |
| торг | 5 | 10 % | 0.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 84 % | 6.4 |
| участок | 5 | 49 % | 3.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 61 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 575 000 ₽ (9,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 55 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 2 750 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Горы с. | 10 сот. | 1 300 000 | 130 000 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Горы с. | 10 сот. | 745 000 | 74 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Марково д. | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Марково д. | 9,4 сот. | 380 000 | 40 426 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Горы с. | 7,5 сот. | 690 000 | 92 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Горы с. | 5 сот. | 440 000 | 88 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Горы с. | 9,5 сот. | 1 567 500 | 165 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Горы с. | 10 сот. | 1 300 000 | 130 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Горы с. | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Марково д. | 30 сот. | 1 700 000 | 56 667 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 000 / 60 000 / 76 190 |
| цена объекта | 630 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 535 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 206 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 146 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 085 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 965 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 29 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 3 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 3 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Горы с. | 20 м² | 8 сот. | 1 200 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Текстильщик-3 СНТ | 20 м² | 8,5 сот. | 850 000 | 42 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Надежда-1 СНТ | 17,5 м² | 9 сот. | 3 100 000 | 177 143 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11 км | Флер СНТ | 20 м² | 8 сот. | 500 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Белая дача СНТ | 21 м² | 9 сот. | 1 500 000 | 71 429 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Белая дача СНТ | 21 м² | 7,6 сот. | 1 600 000 | 76 190 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Свиридоново СНТ | 18 м² | 7,3 сот. | 1 300 000 | 72 222 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.5 км | Южное СНТ | 20 м² | 10 сот. | 1 200 000 | 60 000 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.1 км | Боково-Акулово д. | 20 м² | 8 сот. | 960 000 | 48 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Комарево с. | 18 м² | 7 сот. | 3 000 000 | 166 667 выброс, не в счёт | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.05.2025 | 680 000 | история площадки |
| 23.05.2025 | 640 000 (−40 000) | история площадки |
| 18.06.2026 | 630 000 (−10 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 630 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу в Снт "Надежда-2" в селе Горы Озерского района Московской области. Участок площадью 9,35 сотки ровный, огорожен сетка-рабица. На участке установлена бытовка, к ней подведен свет. С участка открывается красивый вид на лес. Подъезд хороший, зимой чистят, вывоз мусора организован. Многие соседи в Снт проживают круглый год. В шаговой доступности магазин "Пятерочка", остановка с рейсовым автобусом до города Озеры 7 км. И города Коломна 28 кв. М. В селе есть школа, детский сад, медицинский пункт, почтовое отделение, клуб. В шаговой доступности реки "Ока" 800 км пляж, рыбалка, кемпинг, храм преподобного Сергия Радонежского, сосновый бор и березовые рощи богатые ягодами, грибами, лечебными травами. Расстояние от Мкад 125 км. По Новорязанскому шоссе и 135 по Каширскому шоссе.