Каширское ш., 85 км от МКАД
Бояркино с., Коломенский гор. округ
Дом 63,2 м², участок 11 сот., брус.
Цена 1,8 млн ₽; цена не менялась с 16.07.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 63 %
Земля ≈56 тыс. ₽/сот. × 11 сот. = 617 тыс. → дом ≈1,18 млн ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 18 тыс.–75 тыс. ₽/м², медиана 54 тыс.
Ремонт ≈1,26 млн, покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,17 млн / целевая ≈2,85 млн / пессимист. ≈2,54 млн → от пессимистичной прибыль −257 тыс. ₽, маржа −10 %, ROI −9 %.
Коммуникации: в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Даниловская ≈4,1 км по прямой; до МКАД 85 км, на машине ≈1 ч 45 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21696
Рейтинг 22/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 21 % | 3.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 84 % | 5.1 |
| участок | 5 | 64 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 61 % | 8.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 56 062 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 617 000 ₽ (11 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 183 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 718 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Бояркино с. | 9 сот. | 850 000 | 94 444 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Бояркино с. | 12,5 сот. | 700 000 | 56 000 | снят (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Бояркино с. | 5 сот. | 310 000 | 62 000 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Бояркино с. | 10 сот. | 980 000 | 98 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Бояркино с. | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Бояркино с. | 15 сот. | 3 200 000 | 213 333 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Бояркино с. | 8 сот. | 350 000 | 43 750 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Бояркино с. | 8 сот. | 450 000 | 56 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Бояркино с. | 5 сот. | 750 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Бояркино с. | 10 сот. | 499 999 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 63,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 264 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 145 / 53 764 / 75 000 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 171 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 012 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 854 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 537 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -257 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −10 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −9 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Бояркино с. | 61 м² | 16 сот. | 2 950 000 | 48 361 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Ручеек СНТ | 72 м² | 9,8 сот. | 5 400 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Ново-Найденское СНТ | 58 м² | 12 сот. | 3 450 000 | 59 483 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Горы с. | 60 м² | 11,8 сот. | 3 550 000 | 59 167 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Родничок СНТ | 54 м² | 7 сот. | 2 000 000 | 37 037 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Горы с. | 60 м² | 12 сот. | 3 700 000 | 61 667 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Речицы д. | 65,5 м² | 6,5 сот. | 2 200 000 | 33 588 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Варищи д. | 71 м² | 15 сот. | 1 900 000 | 26 761 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Холмы д. | 49,6 м² | 15,8 сот. | 900 000 | 18 145 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Малое Карасево д. | 60 м² | 12 сот. | 3 599 000 | 59 983 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.07.2026 | 1 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 800 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам жилой дом на 11 сотках в селе Бояркино Коломенского городского округа Московской области. О/п 63,2 кв. М. В доме 2 жилые комнаты, гостиная и кухня. Дом деревянный, построен в 2021 г. Из коммуникаций в доме свет. Удобства на улице. Участок прямоугольной формы, огорожен. На участке расположены хозяйственные постройки. Асфальтированный подъезд. Отличное расположение дома в тихом месте. Село расположено в 10 км от города Озёры. Развитая инфраструктура: школа, детский сад, магазины, водоемы для купания, лес. Прекрасное место для отдыха и проживания.