Каширское ш., 41 км от МКАД
Марьина Роща ДНП, Раменский гор. округ
Дача 38 м², участок 11,1 сот.
Цена 2,8 млн ₽; цена не менялась с 03.07.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 49 %
Земля ≈91 тыс. ₽/сот. × 11,1 сот. = 1,01 млн → дом ≈1,79 млн ₽, 47 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 29 тыс.–139 тыс. ₽/м², медиана 49 тыс.
Ремонт ≈660 тыс., покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,9 млн / целевая ≈1,71 млн / пессимист. ≈1,52 млн → от пессимистичной прибыль −1,52 млн ₽, маржа −100 %, ROI −50 %.
Коммуникации: в описании: печь.
До ст. Барыбино ≈20,2 км по прямой; до МКАД 41 км, на машине ≈52 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21695
Рейтинг 23/100 · уверенность 49 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 91 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 84 % | 18.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 65 % | 4.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 90 714 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 007 000 ₽ (11,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 793 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 47 184 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Марьина Роща ДНП | 13 сот. | 1 900 000 | 146 154 | снят (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Марьина Роща ДНП | 6,5 сот. | 1 400 000 | 215 385 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Марьина Роща ДНП | 10 сот. | 900 000 | 90 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Марьина Роща ДНП | 16 сот. | 1 499 999 | 93 750 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Марьина Роща ДНП | 27 сот. | 3 000 000 | 111 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Марьина Роща ДНП | 20 сот. | 1 000 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Марьина Роща ДНП | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Марьина Роща ДНП | 7 сот. | 650 000 | 92 857 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Марьина Роща ДНП | 15,8 сот. | 1 500 000 | 94 937 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Марьина Роща ДНП | 6,1 сот. | 800 000 | 131 148 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 38 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 660 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 750 / 49 381 / 138 889 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 897 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 802 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 707 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 518 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 522 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −100 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −50 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.2 км | Арменево д. | 36 м² | 12 сот. | 5 000 000 | 138 889 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Ласковый Май СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 31 250 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Заречье дп | 37 м² | 10 сот. | 3 500 000 | 94 595 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Зеленые Дали КП | 36 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 41 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Преображенка СНТ | 36,9 м² | 8 сот. | 1 550 000 | 42 005 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Альфа СНТ | 37 м² | 8 сот. | 2 100 000 | 56 757 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Поляна ДНП | 35 м² | 12 сот. | 2 500 000 | 71 429 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Косякино д. | 42 м² | 6,2 сот. | 4 000 000 | 95 238 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Рассвет-Натальино СНТ | 36 м² | 8 сот. | 1 500 000 | 41 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Зеленые Холмы СНТ | 40 м² | 6,8 сот. | 1 150 000 | 28 750 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.07.2026 | 2 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 800 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 126354948 Агентство недвижимости "Домус" предлагает купить дачу по адресу: Раменский район с/п Никоновское, Днп Марьина роща. Участок 1111 м. Кв. Ровный. Огорожен забором из профлиста, есть ворота для въезда. Дом имеет кухню-гостиную 20,9 м. Кв. И санузел 1,7 м. Кв., душа нет. Зарегистрирован, как нежилое строение. На мансардном этаже есть дополнительная площадь. Камин создает уютную атмосферу. Круглогодичный подъезд. Зимой дороги чистят. Шаговая доступность до автобусной остановки. Рядом, в деревнях Никулино и Заворово располагается вся необходимая инфраструктура: супермаркеты, кафе, строительные магазины и рынки, церковь, школа, детские сады. Идеально подходит для круглогодичного проживания и спокойного отдыха.