Каширское ш., 80 км от МКАД
Гамалия СНТ, Ступино гор. округ
Дом 100 м², участок 9,4 сот., дерево, 1997 год.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 09.07.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 69 %
Земля ≈70 тыс. ₽/сот. × 9,4 сот. = 658 тыс. → дом ≈2,84 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 20 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 57 тыс.
Ремонт ≈1,8 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,61 млн / целевая ≈5,04 млн / пессимист. ≈4,49 млн → от пессимистичной прибыль −290 тыс. ₽, маржа −6 %, ROI −6 %.
Коммуникации: колодец; отопление — печь; свет — есть; в описании: баня, газ.
До ст. Сотниково ≈1,8 км по прямой; до МКАД 80 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №21692
Рейтинг 22/100 · уверенность 69 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 55 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 29 % | 5.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 49 % | 3 |
| ₽/м² дома | 12 | 33 % | 4.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 70 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 658 000 ₽ (9,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 842 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 420 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Весна СНТ | 6 сот. | 725 000 | 120 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дубровка СНТ | 12 сот. | 850 000 | 70 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дубровка СНТ | 8 сот. | 560 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Байдиково д. | 8 сот. | 560 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Бабеево д. | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Бабеево д. | 23 сот. | 1 540 000 | 66 957 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Савельево д. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Бабеево д. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Сотниково СНТ | 11,9 сот. | 2 299 000 | 193 193 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Байдиково д. | 6,3 сот. | 1 800 000 | 285 714 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 000 / 57 136 / 100 000 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 606 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 326 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 045 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 485 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -290 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −6 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −6 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Байдиково д. | 99 м² | 10 сот. | 6 979 500 | 70 500 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Вега-2 СНТ | 100 м² | 12 сот. | 6 000 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Металлург-16 СНТ | 100 м² | 8,4 сот. | 10 000 000 | 100 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Геликоптер СНТ | 95 м² | 8 сот. | 3 200 000 | 33 684 | снято (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Дворяниново д. | 100,7 м² | 13,3 сот. | 6 820 000 | 67 726 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Новоселки пос. | 99,5 м² | 10,3 сот. | 6 000 000 | 60 302 | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Карабасово СНТ | 99,5 м² | 10,3 сот. | 5 400 000 | 54 271 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Полянка СНТ | 90 м² | 7,7 сот. | 1 800 000 | 20 000 | снято (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Строитель-1 СНТ | 90 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 31 111 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Мосмек СНТ | 103 м² | 6 сот. | 3 350 000 | 32 524 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.07.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю участок площадью 9,43 с. с постройками: два утепл. дома (и для жизни зимой) жил. пл. 100 кв. м , гараж, колодец, ракушка, погреб, туалет типа клозет и др. с садом : яблони, груши, сливы + др., электроэнергия, телефон, интернет, телефон, баллонный газ, дрова в лесу, летний водопровод, асф. дорога, 72 км от МКД, 10 км р.п. Малино, 2 км от д. Байдиково. Общ. транспорт: электричка от Жилёво (20 мин.), от Михнево авт. через Малино до Сотниково, далее пешком 15 или 30 мин. до дачи. Купание, рыбалка, грибы, ягоды в лесу. Доставка продуктов по расписанию, два раза в неделю. Первый дом щитовой, 2х эт., фундамент ж/б лента, цоколь кирпичный, площадь - 6,4х7,2, печь, камин, 3 спальни 14,19,24, кухня 10 и прихожая 8 кв.м, 5 кладовок. Второй дом из бруса, утеплённый, 1 эт., крыша - дюраль, площадь 4,5х8,5, комната 20, баня(с душем, парилка) 4,2, прихожая 4 кв. м, фундамент ж/б лента, цоколь ж/б плиты, печь русская теплушка, крыльцо, отдельная кладовка, летний душ. Гараж кирпичный 4,5х7,2х2,5 , пол - ж/б плиты, фунд.- ж/б лента, для а/м Газель, мастерская, погреб 8 куб.м - ж/б. Ракушка 2,9х5 для дров и др. Колодец (с шатром), вода питьевая, с гидравлической станцией, с водопроводом в домах от колодца, канализация от раковин, бани и душа.