Каширское ш., 62 км от МКАД
Парус СНТ, Ступино гор. округ
Дом 75 м², участок 6 сот., дерево.
Цена 2,4 млн ₽, снижали с 2,8 млн; первая цена 2,8 млн ₽ от 29.04.2026.
Рейтинг 74/100 · уверенность 62 %
Земля ≈138 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 829 тыс. → дом ≈1,57 млн ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 3 в 10 км, 75 тыс.–107 тыс. ₽/м², медиана 86 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,65 млн / целевая ≈5,99 млн / пессимист. ≈5,32 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,98 млн ₽, маржа 37 %, ROI 59 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод; отопление — печь; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Повадино ≈3,8 км по прямой; до МКАД 62 км, на машине ≈56 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №21690
Рейтинг 74/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 25 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 54 % | 9.9 |
| торг | 5 | 95 % | 5.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 86 % | 5.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 54 % | 8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 138 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 829 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 571 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 947 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Монтажник СНТ | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Комега СНТ | 16 сот. | 4 000 000 | 250 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Иволга СНТ | 6,5 сот. | 1 700 000 | 261 538 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Атом СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Феникс СНТ | 16 сот. | 2 200 000 | 137 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Наладчик СНТ | 10 сот. | 4 600 000 | 460 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Космос СНТ | 11 сот. | 3 890 000 | 353 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Сокол СНТ | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Лужок СНТ | 10 сот. | 1 400 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Утренние Зори СНТ | 7,5 сот. | 1 300 000 | 173 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 75 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 75 000 / 85 878 / 107 143 |
| цена объекта | 2 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 040 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 654 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 321 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 989 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 323 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 983 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 37 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 59 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.9 км | Васькино пос. да: «санузел» + «отделкой» | 78,6 м² | 6,3 сот. | 6 750 000 | 85 878 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Шелково Парк КП да: «ванные» + «отделка» | 80 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Святая Гора ДНТ да: «душевая» + «мебель» | 70 м² | 6,3 сот. | 7 500 000 | 107 143 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.04.2026 | 2 800 000 | история площадки |
| 19.06.2026 | 2 400 000 (−400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 400 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается земельный участок с домиком, на шести сотках земли, расположенные в СНТ Парус Ступинского района. Дом для летнего проживания, в доме три спальни гостиная, печь. Санузел на улице. Вода летняя.