Каширское ш., 85 км от МКАД
Москворецкий Садовод СНТ, Ступино гор. округ
Дом 55 м², участок 8,5 сот., дерево, 2010 год.
Цена 1,9 млн ₽, поднимали с 1,8 млн; первая цена 1,8 млн ₽ от 07.05.2026.
Рейтинг 16/100 · уверенность 67 %
Земля рядом ≈272 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,2 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 32 тыс.–74 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,85 млн / целевая ≈2,56 млн / пессимист. ≈2,28 млн → от пессимистичной прибыль −335 тыс. ₽, маржа −15 %, ROI −13 %.
Коммуникации: газ — баллоны; отопление — печь; в описании: колодец.
До ст. Ситенка ≈2,3 км по прямой; до МКАД 85 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №21689
Рейтинг 16/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 39 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 21 % | 4.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 7 |
| участок | 5 | 41 % | 2.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 272 322 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,2 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 2 315 000 ₽ (8,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Москворецкий Садовод СНТ | 8 сот. | 2 500 000 | 312 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Краснопресненский Садовод СНТ | 7,8 сот. | 1 800 000 | 230 769 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Бауманский Садовод СНТ | 8 сот. | 2 200 000 | 275 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Алеево д. | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | 7,5 сот. | 8 000 000 | 1 066 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.7 км | 8 сот. | 2 400 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.7 км | Металлург-3 СНТ | 6 сот. | 1 880 000 | 313 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | 6,8 сот. | 2 500 000 | 367 647 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.9 км | 7 сот. | 2 200 000 | 314 286 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2 км | 7 сот. | 1 900 000 | 271 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 55 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 690 / 50 406 / 74 074 |
| цена объекта | 1 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 615 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 850 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 708 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 565 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 280 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -335 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −15 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −13 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Алеево д. | 57,2 м² | 7 сот. | 2 600 000 | 45 455 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Металлург-3 СНТ | 60 м² | 4,9 сот. | 3 970 000 | 66 167 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Скиф СНТ | 50 м² | 8 сот. | 1 850 000 | 37 000 | снято (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Металлург-11 СТСН | 57,2 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 33 217 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Вишневый Сад СНТ | 49,7 м² | 6 сот. | 2 950 000 | 59 356 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Вишневый Сад СНТ | 49,7 м² | 7 сот. | 2 950 000 | 59 356 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Жилево пгт | 54 м² | 9 сот. | 4 000 000 | 74 074 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | 56 м² | 8 сот. | 3 100 000 | 55 357 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.3 км | Квант СНТ | 56,8 м² | 6,4 сот. | 1 800 000 | 31 690 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Алеево д. | 45 м² | 6 сот. | 1 990 000 | 44 222 | снято (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.05.2026 | 1 800 000 | история площадки |
| 13.07.2026 | 1 900 000 (+100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 900 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок с двумя летними уютными домами. Основной дом 60 кв.м. В доме три комнаты, одна с печью, кухня и терраса. Вода в дом заведена из колодца, питьевая, летний вариант. Второй дом 35 кв.м. с кухней и спальней, вода также заведена. К двум домам подведены газовые баллоны. На участке свой настоящий кусочек леса , собственная величественная, здоровая ель, высотой 12 метров, создает прекрасную естественную тень в жару, радует зеленью круглый год и дарит приятный хвойный аромат. Много плодово - ягодных деревьев(разные сорта яблонь, крупные очень вкусные). Очень плодородная земля. Участок огорожен со всех сторон. Свой заезд с пятью парковочными местами для машин. Подъезд к участку круглогодичный, асфальт. СНТ находится в черте города Ступино, на машине 5 минут. До ж/д станции Ступино, две автобусные остановки. До Москвы 80 км. Павелецкое направление. Трасса М4.