Каширское ш., 57 км от МКАД
Первомайский СНТ, Ступино гор. округ
Дом 16 м², участок 6 сот., щитовой.
Цена 1,3 млн ₽; цена не менялась с 09.07.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 50 %
Земля ≈80 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 480 тыс. → дом ≈820 тыс. ₽, 51 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 88 тыс.–143 тыс. ₽/м², медиана 130 тыс.
Ремонт ≈320 тыс., покупка после торга ≈1,1 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2 млн / целевая ≈1,8 млн / пессимист. ≈1,6 млн → от пессимистичной прибыль ≈172 тыс. ₽, маржа 11 %, ROI 12 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Вельяминово ≈4 км по прямой; до МКАД 57 км, на машине ≈49 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №21688
Рейтинг 33/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 35 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 24 % | 12.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 61 % | 13.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 85 % | 6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 80 025 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 480 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 820 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 51 250 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Строитель-31 СНТ | 8 сот. | 1 400 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Марьинское д. | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Марьинское д. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Марьинское д. | 9 сот. | 700 000 | 77 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Марьинское д. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Марьинское д. | 8 сот. | 1 450 000 | 181 250 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Марьинское д. | 10 сот. | 1 900 000 | 190 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Толочаново д. | 6,8 сот. | 590 000 | 86 765 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Марьинское д. | 6 сот. | 1 900 000 | 316 667 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Толочаново д. | 12 сот. | 2 600 000 | 216 667 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 16 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 320 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 87 500 / 130 000 / 142 857 |
| цена объекта | 1 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 105 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 996 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 896 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 796 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 597 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 172 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 11 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 12 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 12.5 км | Земляничная поляна 3 КП | 20 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 130 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.9 км | Липитино с. | 14 м² | 8 сот. | 2 000 000 | 142 857 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.8 км | 20 м² | 3 сот. | 1 750 000 | 87 500 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.07.2026 | 1 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Отличная дача! - Полная стоимость в договоре. - Свободная продажа. - Удобная транспортная доступность. - Въезд в СНТ со шлагбаумом и камерами видео наблюдения. - Оплата электроэнергии производится по сельскому тарифу. - Категория земель- земли сельхоз назначения, разрешенное использование - для садоводства. - Оперативный показ. Круглогодичный подъезд по асфальтированной дороге до СНТ. Внутренние дороги СНТ покрыты асфальтовой крошкой. Дороги чистятся всю зиму. Въезд в СНТ через шлагбаум. Вокруг СНТ грибной лес. Не далеко от СНТ пруд для купания и отдыха с удочкой. Описание участка: Площадь участка 600 кв м Ворота при въезде, Забор со всех сторон из сетки рабица,, Хозяйственный блок с душем и кухней, Уличный туалет, Большой ухоженный газон, зона огорода, цветы, кусты, деревья. Описание домика: Общей площадью 16 кв м. Кухня и 2 комнаты расположены друг за другом. В доме электрическое отопление. Остается мебель по договоренности с собственником. Домик небольшой, крепенький и уютный. Он предлагается как удобный вариант для отдыха на даче. В дальнейшем, по желанию собственника, можно построить большую современную дачу. С удовольствием отвечу по телефону на ваши вопросы.