Каширское ш., 65 км от МКАД
Сумароково д., Ступино гор. округ
Дом 36 м², участок 10 сот., 2018 год.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 04.06.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 52 %
Земля ≈81 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 806 тыс. → дом ≈2,69 млн ₽, 75 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 40 тыс.–125 тыс. ₽/м², медиана 56 тыс.
Ремонт ≈720 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,04 млн / целевая ≈1,84 млн / пессимист. ≈1,64 млн → от пессимистичной прибыль −2,06 млн ₽, маржа −126 %, ROI −56 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 312 км ≈8,8 км по прямой; до МКАД 65 км, на машине ≈56 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №21686
Рейтинг 19/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 72 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 50 % | 11.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 48 % | 3.7 |
| участок | 5 | 55 % | 4.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 80 648 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 806 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 694 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 74 833 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Сумароково д. | 14 сот. | 2 000 000 | 142 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Сумароково д. | 6 сот. | 420 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Сумароково д. | 9,3 сот. | 3 500 000 | 376 344 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Сумароково д. | 7,1 сот. | 570 400 | 80 338 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Сумароково д. | 8,3 сот. | 617 000 | 74 337 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Гридюкино д. | 8 сот. | 1 800 000 | 225 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Сумароково д. | 12 сот. | 2 800 000 | 233 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сумароково д. | 9 сот. | 1 790 000 | 198 889 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Гридюкино д. | 19 сот. | 1 550 000 | 81 579 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сумароково д. | 11 сот. | 2 900 000 | 263 636 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 720 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 278 / 55 556 / 124 654 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 045 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 943 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 840 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 636 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 059 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −126 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −56 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 км | Ява СНТ | 36 м² | 8 сот. | 2 000 000 | 55 556 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Виктория-1 СНТ | 36 м² | 12 сот. | 2 800 000 | 77 778 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Макеево д. | 36 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 80 556 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Ново Ивановское КП | 36 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 41 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | ИОНХ СНТ | 36 м² | 6 сот. | 1 450 000 | 40 278 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Макеево д. | 36 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 80 556 | снято (цена объявления) 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Топаз СНТ | 38 м² | 8 сот. | 1 700 000 | 44 737 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Черемушки СНТ | 34,2 м² | 6,6 сот. | 1 500 000 | 43 860 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Теняково д. | 36,1 м² | 12 сот. | 4 500 000 | 124 654 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Мышенское с. | 36 м² | 9 сот. | 9 600 000 | 266 667 выброс, не в счёт | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.06.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Уютный домик , беседка утепленная для встречи с друзьями, бытовка , ровный участок , газон , на территории деревни магазин пятерочка ( 5 минут) , рядом строительный рынок и магазин магнит, остановка, Wildberries рядом, все в доступности! Местность красивая , до деревни три пути ( платная и бесплатная дорога), рядом загородный клуб Green Club ( банный комплекс, конный комплекс, ресторан , активный отдых ) , рядом озеро Глубокое!