Каширское ш., 47 км от МКАД
Матчино СНТ, Домодедово гор. округ
Дом 60 м², участок 8 сот., дерево.
Цена 3,3 млн ₽; цена не менялась с 16.07.2026.
Рейтинг 66/100 · уверенность 58 %
Земля ≈173 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,39 млн → дом ≈1,91 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 96 тыс.–200 тыс. ₽/м², медиана 138 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,36 млн / целевая ≈7,53 млн / пессимист. ≈6,69 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,69 млн ₽, маржа 40 %, ROI 67 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: отопление — нет.
До ст. пл. 309 км ≈6,9 км по прямой; до МКАД 47 км, на машине ≈42 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №21685
Рейтинг 66/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 76 % | 13.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 62 % | 3.8 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 23 % | 3.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 173 332 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 387 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 913 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 883 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Матчино д. | 7,1 сот. | 1 300 000 | 183 099 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Матчино д. | 7,6 сот. | 1 398 600 | 184 026 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Матчино СНТ | 5,6 сот. | 950 000 | 169 643 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Матчино д. | 13,2 сот. | 2 980 940 | 225 829 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Матчино д. | 15 сот. | 3 100 000 | 206 667 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Матчино д. | 8,2 сот. | 1 600 000 | 195 122 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Матчино д. | 5 сот. | 850 381 | 170 076 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Юсупово с. | 6,5 сот. | 1 250 000 | 192 308 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Матчино д. | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
| 0.7 км | Матчино д. | 6,7 сот. | 1 050 000 | 156 716 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 96 296 / 138 333 / 200 000 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 363 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 945 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 527 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 690 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 685 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 40 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 67 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5 км | Степыгино КП да: «ванная» + «теплые полы» | 60 м² | 7,3 сот. | 6 800 000 | 113 333 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Ртищево ИЖС КП да: «ванные» + «теплые полы» | 60 м² | 7,5 сот. | 9 800 000 | 163 333 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Степыгино КП да: «санузел» + «теплый пол» | 54 м² | 7,3 сот. | 10 800 000 | 200 000 | снято (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Вельяминово-ЗИЛ-1 СНТ да: «санузел» + «мебелью» | 54 м² | 7,7 сот. | 5 200 000 | 96 296 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.07.2026 | 3 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
продам дачу все вопросы по телефону