Каширское ш., 31 км от МКАД
Медеэлектролитчик СНТ, Домодедово гор. округ
Дом 80 м², участок 8 сот., брус, 1980 год.
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 3,4 млн; первая цена 3,4 млн ₽ от 11.02.2026.
Рейтинг 89/100 · уверенность 63 %
Земля ≈403 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 3,22 млн → дом −20 тыс. ₽, −250 ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: приличные 4 в 10 км, 94 тыс.–122 тыс. ₽/м², медиана 101 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,05 млн / целевая ≈7,25 млн / пессимист. ≈6,44 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,12 млн ₽, маржа 33 %, ROI 49 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Белые Столбы ≈4,9 км по прямой; до МКАД 31 км, на машине ≈25 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №21679
Рейтинг 89/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 11 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 98 % | 44.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 99 % | 19.2 |
| торг | 5 | 39 % | 2.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 78 % | 5 |
| участок | 5 | 36 % | 2.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 15.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 402 516 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 3 220 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −20 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −250 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Медеэлектролитчик СНТ | 6,7 сот. | 2 459 828 | 367 139 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Медеэлектролитчик СНТ | 7 сот. | 2 870 481 | 410 069 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Вахромеево д. | 6 сот. | 1 850 000 | 308 333 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Вахромеево д. | 8 сот. | 3 677 000 | 459 625 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Вахромеево д. | 5 сот. | 3 075 732 | 615 146 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Березовая Роща СНТ | 7 сот. | 2 870 432 | 410 062 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Березовая Роща СНТ | 6,2 сот. | 3 152 733 | 508 505 | снят (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Березовая Роща СНТ | 8 сот. | 4 280 209 | 535 026 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Никитское с. | 5,2 сот. | 3 655 047 | 702 894 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Вахромеево д. | 11 сот. | 4 400 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 93 750 / 101 334 / 122 396 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 054 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 651 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 249 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 443 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 123 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 33 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 49 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Сиеста КП да: «санузле» + «ремонт» | 76,8 м² | 7,5 сот. | 9 400 000 | 122 396 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Мещерское СНТ да: «ванна» + «теплыми полами» | 80 м² | 8 сот. | 7 500 000 | 93 750 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | да: «ванная» + «мебель» | 84,5 м² | 8,5 сот. | 8 450 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Бехтеево СНТ да: «санузел» + «мебели» | 75 м² | 8 сот. | 7 700 000 | 102 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.02.2026 | 3 400 000 | история площадки |
| 25.03.2026 | 3 200 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок в СНТ с 2-мя деревянными домами, утопающими в зелени. Находится в низине. По границе участка протекает ручей Сушка. Хороший подъезд к СНТ с кольца А107. Рядом ЦКАД. Дома из бруса на кирпичном фундаменте. Один 2 этажный, с большим подвалом/мастерской в полный рост. Второй 1-этажный с подвалом и погребом. Соседей не видно. Рядом, на взгорке, небольшая роща. Там же подъезд к участку с железным гаражом и навесом. На территории есть плодовые деревья и кустарники. Дома не зарегистрированы. Регистрация +100т.р.