Каширское ш., 90 км от МКАД
Смена СНТ, Кашира гор. округ
Дом 45,5 м², участок 8 сот., кирпич.
Цена 2 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 30.03.2023.
Рейтинг 12/100 · уверенность 63 %
Земля ≈45 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 362 тыс. → дом ≈1,64 млн ₽, 36 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 16 тыс.–111 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈810 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,1 млн / целевая ≈2,79 млн / пессимист. ≈2,48 млн → от пессимистичной прибыль −26 тыс. ₽, маржа −1 %, ROI −1 %.
Коммуникации: отопление — печь; свет — есть.
До ст. Кашира-Силовая ≈6,2 км по прямой; до МКАД 90 км, на машине ≈1 ч 37 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21677
Рейтинг 12/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 69 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 14 % | 2.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 68 % | 4.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 11 % | 1.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 45 248 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 362 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 638 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 36 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Смена СНТ | 11,3 сот. | 1 200 000 | 106 195 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Большое Кропотово д. | 15,8 сот. | 1 900 000 | 120 253 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Большое Кропотово д. | 7 сот. | 960 000 | 137 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Большое Кропотово д. | 10 сот. | 609 900 | 60 990 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Баскачи д. | 12 сот. | 470 000 | 39 167 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Баскачи д. | 36 сот. | 2 800 000 | 77 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Большое Руново пос. | 5 сот. | 620 000 | 124 000 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Баскачи д. | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Хворостянка д. | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Хворостянка д. | 8 сот. | 1 250 000 | 156 250 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 810 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 750 / 60 174 / 111 000 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 105 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 950 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 794 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 484 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -26 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −1 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Большое Руново пос. | 40 м² | 5 сот. | 630 000 | 15 750 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Большое Руново пос. | 50,2 м² | 11,5 сот. | 4 200 000 | 83 665 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Сеньково с. | 45 м² | 10 сот. | 2 200 000 | 48 889 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Рассвет-1 СНТ | 44 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 31 818 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Радуга СНТ | 48 м² | 6,3 сот. | 2 500 000 | 52 083 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | 50 м² | 12 сот. | 5 550 000 | 111 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.1 км | Сеньково с. | 51,5 м² | 4,7 сот. | 4 990 000 | 96 893 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Радуга СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 42 500 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Речицы СНТ | 54,2 м² | 6 сот. | 3 700 000 | 68 266 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | 39 м² | 7,5 сот. | 3 900 000 | 100 000 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.03.2023 | 2 500 000 | история площадки |
| 27.05.2023 | 2 200 000 (−300 000) | история площадки |
| 13.07.2024 | 2 000 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
На участке яблони, груши, слива, жимолость. Печное отопление. Потенциальному покупателю хорошая скидка.