Каширское ш., 88 км от МКАД
Речицы-2 СНТ, Коломенский гор. округ
Дача 36 м², участок 6 сот., брус.
Цена 1,5 млн ₽; цена не менялась с 20.06.2026.
Рейтинг 9/100 · уверенность 51 %
Земля ≈67 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 400 тыс. → дом ≈1,1 млн ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км, 45 тыс.–64 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈720 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,76 млн / целевая ≈1,59 млн / пессимист. ≈1,41 млн → от пессимистичной прибыль −583 тыс. ₽, маржа −41 %, ROI −29 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 38 км ≈8,6 км по прямой; до МКАД 88 км, на машине ≈1 ч 36 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21675
Рейтинг 9/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 3 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 17 % | 4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 49 % | 3.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 66 708 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 400 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 100 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 556 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Речицы СНТ | 12 сот. | 1 600 000 | 133 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Лесное-2 СНТ | 9,3 сот. | 120 000 | 12 903 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Речицы д. | 14 сот. | 840 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Речицы д. | 5 сот. | 800 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Березка СНТ | 10 сот. | 570 000 | 57 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Тарбушево д. | 10 сот. | 1 600 000 | 160 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Тарбушево д. | 26 сот. | 4 000 000 | 153 846 | снят (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Тарбушево д. | 6 сот. | 521 000 | 86 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Тарбушево д. | 10 сот. | 1 750 000 | 175 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Тарбушево д. | 8 сот. | 2 700 000 | 337 500 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 720 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 45 000 / 49 722 / 63 571 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 765 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 677 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 588 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 412 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -583 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −41 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −29 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Речицы СНТ | 40 м² | 5,9 сот. | 1 800 000 | 45 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Баскачи д. | 36 м² | 9 сот. | 1 750 000 | 48 611 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Учитель СНТ | 36 м² | 8 сот. | 1 990 000 | 55 278 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | На Оке дп | 36 м² | 8 сот. | 1 790 000 | 49 722 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Большое Руново пос. | 30 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 73 333 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Батайки с. | 40 м² | 3 сот. | 1 100 000 | 27 500 выброс, не в счёт | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Малое Кропотово СНТ | 28 м² | 9 сот. | 1 780 000 | 63 571 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.06.2026 | 1 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Качественный, развитый нехимический участок в чистом крае в 4 км от чистой Оки в 100 км от столицы. Несущая основа-толстый брус, внутри и снаружи-мощная вагонка, некрашеная внутри; 2 этажа, 44 кв.