Каширское ш., 85 км от МКАД
Лесное СНТ, Коломенский гор. округ
Дача 24 м², участок 12 сот., брус.
Цена 1,15 млн ₽; цена не менялась с 25.03.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 58 %
Земля ≈42 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 501 тыс. → дом ≈649 тыс. ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км, 17 тыс.–115 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈380 тыс., покупка после торга ≈978 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,39 млн / целевая ≈1,25 млн / пессимист. ≈1,11 млн → от пессимистичной прибыль −242 тыс. ₽, маржа −22 %, ROI −18 %.
Коммуникации: свет — есть; в описании: баня, колодец.
До ст. Кудрявцево ≈0,8 км по прямой; до МКАД 85 км, на машине ≈1 ч 40 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21674
Рейтинг 19/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 21 % | 4.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 73 % | 5.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 41 720 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 501 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 649 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 042 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Лесное СНТ | 6 сот. | 233 900 | 38 983 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Кудрявцево д. | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Кудрявцево д. | 8 сот. | 130 000 | 16 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Кудрявцево д. | 10 сот. | 649 000 | 64 900 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Кудрявцево д. | 6,1 сот. | 800 000 | 131 148 | снят (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Березка СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Кудрявцево д. | 14 сот. | 699 000 | 49 929 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Кудрявцево д. | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Кудрявцево д. | 6 сот. | 219 000 | 36 500 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Кудрявцево д. | 12 сот. | 750 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 24 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 380 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 667 / 60 000 / 115 000 |
| цена объекта | 1 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 977 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 394 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 324 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 255 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 115 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -242 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −22 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −18 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Белая дача СНТ | 21 м² | 9 сот. | 1 500 000 | 71 429 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Белая дача СНТ | 21 м² | 7,6 сот. | 1 600 000 | 76 190 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Дубок СНТ | 30 м² | 16 сот. | 1 500 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Малиновка СНТ | 20 м² | 6,5 сот. | 700 000 | 35 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Семёновское д. | 20 м² | 15 сот. | 2 300 000 | 115 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Горы с. | 20 м² | 8 сот. | 1 200 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Надежда-1 СНТ | 17,5 м² | 9 сот. | 3 100 000 | 177 143 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Таежный СНТ | 30 м² | 6 сот. | 500 000 | 16 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.03.2026 | 1 150 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 150 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Код объекта: 2089369. Продам Дачу. 12 Соток. Рядом Станция Кудрявцево. Баня, Свет, Вода! Жилье: Уютный вагончик с мебелью. Баня: Отдельный вагончик-парилка. Лучший отдых после работы обеспечен! Участок: 12 соток, ровный, ухоженный, огорожен забором. Коммуникации: Есть электричество и колодец. Удобства: Летний душ, туалет, хозяйственный блок. Локация: 5 минут пешком до станции Кудрявцево (легко добираться на электричке). Магазин в шаговой доступности (всё необходимое рядом, не нужно возить продукты с собой). Идеальный вариант для тех, кто хочет отдыхать на природе, а не тратить выходные на стройку! Звоните! Покажу участок в удобное для вас время!