Каширское ш., 62 км от МКАД
Центр СНТ, Ступино гор. округ
Дом 90 м², участок 6 сот.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 2,6 млн; первая цена 2,6 млн ₽ от 09.07.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 70/100 · уверенность 63 %
Земля ≈138 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 829 тыс. → дом ≈1,67 млн ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 10 в 10 км, 48 тыс.–131 тыс. ₽/м², медиана 84 тыс.
Ремонт ≈1,7 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,57 млн / целевая ≈6,81 млн / пессимист. ≈6,05 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,23 млн ₽, маржа 37 %, ROI 58 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: колодец; в описании: баня.
До ст. Повадино ≈3,8 км по прямой; до МКАД 62 км, на машине ≈56 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №21666
Рейтинг 70/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 40 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 54 % | 9.9 |
| торг | 5 | 26 % | 1.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 86 % | 5.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 61 % | 9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 138 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 829 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 671 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 567 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Монтажник СНТ | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Комега СНТ | 16 сот. | 4 000 000 | 250 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Иволга СНТ | 6,5 сот. | 1 700 000 | 261 538 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Атом СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Феникс СНТ | 16 сот. | 2 200 000 | 137 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Сокол СНТ | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Лужок СНТ | 10 сот. | 1 400 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Космос СНТ | 11 сот. | 3 890 000 | 353 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Наладчик СНТ | 10 сот. | 4 600 000 | 460 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Север СНТ | 5 сот. | 1 300 000 | 260 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 90 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | приличные 10 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 47 842 / 83 718 / 130 676 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 567 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 189 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 810 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 054 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 229 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 37 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 58 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 10 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.6 км | Добрыниха с. да: «санузел» + «мебель» | 90 м² | 6 сот. | 7 800 000 | 86 667 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Добрыниха с. да: «санузел» + «мебель» | 90 м² | 6 сот. | 7 800 000 | 86 667 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Вельяминово с. да: «санузел» + «отделке» | 90 м² | 5,5 сот. | 4 945 000 | 54 944 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Глотаево д. да: «ванная» + «отделке» | 95 м² | 6 сот. | 4 545 000 | 47 842 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Дружба СНТ да: «ванная» + «мебелью» | 89 м² | 6 сот. | 4 800 000 | 53 933 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Глотаево д. да: «санузел» + «отделке» | 95 м² | 6 сот. | 4 545 000 | 47 842 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Васькино д. да: «санузел» + «тёплые полы» | 90,3 м² | 6 сот. | 11 800 000 | 130 676 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Васькино пос. да: «все удобства в доме» + «теплыми полами» | 90,5 м² | — | 11 400 000 | 125 967 | снято (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Синичкино КП да: «ванных» + «ремонтом» | 91 м² | 6 сот. | 7 350 000 | 80 769 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Степыгино ИЖС КП да: «санузел» + «мебель» | 92 м² | 6,4 сот. | 7 999 999 | 86 957 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.07.2026 | 2 600 000 | история площадки |
| 10.07.2026 | 2 500 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Вашему вниманию предлагается дача 90кВ. м. на участке 6 сот. в СНТ Центр .Ступенский р-он , 60км от МКАД. Можно проживать круглый год. В доме ванна с горячей водичкой , централизовано , туалет ( био) . Есть связь и интернет - вышки Билайн и МТС. На территории имеются постройки: баня на 80% готова , летняя кухня, колодец. Участок ровный , сухой , забор по всему периметру. Спокойные соседи. Рядом лес. Магазин в 5 минутах на территории СНТ. Кpуглoгодичный пoдъезд (acфальт до учaстка). Земля и дом на кадастровом учете, все документы готовы к сделке . По запросу пришлю подробное видео. Один взрослый собственник.