Каширское ш., 39 км от МКАД
Северка СНТ, Раменский гор. округ
Дача 102,5 м², участок 8 сот., кирпич.
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 3,6 млн; первая цена 3,6 млн ₽ от 14.07.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 58 %
Земля ≈77 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 619 тыс. → дом ≈2,58 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 53 тыс.–61 тыс. ₽/м², медиана 54 тыс.
Ремонт ≈1,85 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,94 млн / целевая ≈4,45 млн / пессимист. ≈3,96 млн → от пессимистичной прибыль −615 тыс. ₽, маржа −16 %, ROI −14 %.
Коммуникации: вода — есть; в описании: баня, скважина.
До ст. Барыбино ≈19 км по прямой; до МКАД 39 км, на машине ≈54 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21664
Рейтинг 30/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 16 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 87 % | 15.9 |
| торг | 5 | 74 % | 4.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 42 % | 6.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 77 317 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 619 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 581 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 180 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Арменево д. | 15 сот. | 1 150 000 | 76 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Арменево д. | 20 сот. | 1 990 000 | 99 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Арменево д. | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | РЭВЭТЭ СНТ | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Арменево д. | 16,2 сот. | 1 600 000 | 98 765 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Арменево д. | 8,2 сот. | 650 000 | 79 268 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Арменево д. | 7 сот. | 800 000 | 114 286 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Арменево д. | 30 сот. | 2 900 000 | 96 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Арменево д. | 10,5 сот. | 800 000 | 76 190 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Магистраль СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 102,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 850 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 52 941 / 53 807 / 61 250 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 944 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 697 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 450 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 955 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -615 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −16 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −14 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Арменево д. | 80 м² | 12 сот. | 4 900 000 | 61 250 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Стриж СНТ | 98,5 м² | 9 сот. | 5 300 000 | 53 807 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Тюльпан СНТ | 85 м² | 12 сот. | 4 500 000 | 52 941 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Борисово д. | 120 м² | 8 сот. | 8 000 000 | 66 667 выброс, не в счёт | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Зеленые Холмы СНТ | 80 м² | 12 сот. | 2 000 000 | 25 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.07.2026 | 3 600 000 | история площадки |
| 16.07.2026 | 3 200 000 (−400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный двухэтажный дом из кирпича, построенный в 2024 году. Общая площадь составляет 102,5м2, на участке 875 кв. М. В доме выполнен косметический ремонт с использованием качественных материалов. Интерьер оформлен в светлых тонах, что создает атмосферу уюта и тепла. На первом этаже расположена просторная кухня с современной бытовой техникой и обеденной зоной. Спальни оборудованы комфортными кроватями. В доме пять комнат, что позволяет разместить большую семью. Второй этаж требует ремонта. На участке имеется баня, которое требует небольшого ремонта,. Гараж, также предусмотрена терраса или веранда, и летняя кухня, для отдыха на свежем воздухе. Для удобства проживания проведено водоснабжение от скважины, летний душ и канализация через выгребную яму. Дом расположен в садовом некоммерческом товариществе (Снт), возможно прописка, с асфальтированной дорогой, что обеспечивает хорошую транспортную доступность. На против дома лес, что позволяет насладиться красивым видом. В шаговой доступности находится магазин, что делает проживание здесь еще более удобным. Возможна покупка в ипотеку, и материнский звоните, ответим на ваши вопросы.