Новорязанское ш., 62 км от МКАД
Ясная Поляна ТСН, Раменский гор. округ
Дом 44,3 м², участок 9 сот., дерево, 2023 год.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 21.09.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 71 %
Земля ≈77 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 691 тыс. → дом ≈2,81 млн ₽, 63 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 28 тыс.–94 тыс. ₽/м², медиана 70 тыс.
Ремонт ≈686 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,18 млн / целевая ≈2,87 млн / пессимист. ≈2,55 млн → от пессимистичной прибыль −1,11 млн ₽, маржа −44 %, ROI −30 %.
Коммуникации: вода — есть; канализация — есть; газ — нет; отопление — есть; свет — есть.
До ст. Непецино ≈12,9 км по прямой; до МКАД 62 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №2166
Рейтинг 18/100 · уверенность 71 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 35 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 54 % | 9.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 16 % | 1 |
| участок | 5 | 45 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 76 725 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 691 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 809 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 63 409 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Ясная Поляна ТСН | 11,6 сот. | 1 100 000 | 94 828 | снят (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Ясная поляна дп | 8 сот. | 750 000 | 93 750 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ясная поляна дп | 5 сот. | 200 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Степановское с. | 12,5 сот. | 1 250 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Степановское с. | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Степановское с. | 7,2 сот. | 550 000 | 76 389 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Степановское с. | 22,5 сот. | 1 990 000 | 88 444 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Степановское с. | 22,5 сот. | 1 749 000 | 77 733 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Степановское с. | 6 сот. | 715 800 | 119 300 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Степановское с. | 30 сот. | 2 222 000 | 74 067 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 44,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 686 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 444 / 69 888 / 94 444 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 184 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 025 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 866 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 547 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 114 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −44 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −30 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.7 км | Старомайково д. | 43 м² | 8 сот. | 1 800 000 | 41 860 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Максимовка ДНТ | 44,5 м² | 9 сот. | 2 550 000 | 57 303 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Ульянино с. | 45 м² | 8 сот. | 4 200 000 | 93 333 | снято (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Давыдово с. | 46 м² | 12,4 сот. | 4 000 000 | 86 957 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Селена СНТ | 45 м² | 8 сот. | 3 300 000 | 73 333 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Степановское с. | 54 м² | 6,3 сот. | 5 100 000 | 94 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Отрадный КП | 45 м² | 8,9 сот. | 3 500 000 | 77 778 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Грецкая д. | 45 м² | 12 сот. | 1 280 000 | 28 444 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Зеленые Холмы СНТ | 44,7 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 62 640 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Петровское с. | 45 м² | 7,4 сот. | 2 990 000 | 66 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.09.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Небольшой, но уютный и комфортный загородный домик в окружении природы идеально для постоянного проживания или уютного дачного отдыха по разумной цене. Представьте открытые окна на зелёный участок, чистый воздух и утренний кофе на веранде и всё это