Каширское ш., 52 км от МКАД
Благовское д., Ступино гор. округ
Дом 96,1 м², участок 6,2 сот., брус.
Цена 2,9 млн ₽, снижали с 3,45 млн; первая цена 3,45 млн ₽ от 06.06.2025.
Рейтинг 43/100 · уверенность 61 %
Земля ≈108 тыс. ₽/сот. × 6,2 сот. = 670 тыс. → дом ≈2,23 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 49 тыс.–73 тыс. ₽/м², медиана 67 тыс.
Ремонт ≈1,82 млн, покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,28 млн / целевая ≈5,65 млн / пессимист. ≈5,02 млн → от пессимистичной прибыль ≈733 тыс. ₽, маржа 15 %, ROI 17 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец; в описании: печь.
До ст. Лесные Дары ≈11,7 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21659
Рейтинг 43/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 40 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 34 % | 14.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 12.5 |
| торг | 5 | 98 % | 6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 25 % | 1.5 |
| участок | 5 | 20 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 48 % | 7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 108 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 670 000 ₽ (6,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 230 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 205 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Благовское СНТ | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | снят (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Марьинка-2 СНТ | 13 сот. | 1 500 000 | 115 385 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Полупирогово д. | 15 сот. | 2 450 000 | 163 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Троице-Лобаново с. | 15 сот. | 1 600 000 | 106 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Троице-Лобаново с. | 6,6 сот. | 850 000 | 128 788 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Троице-Лобаново с. | 14 сот. | 1 399 000 | 99 929 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Троице-Лобаново с. | 12 сот. | 1 350 000 | 112 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Троице-Лобаново с. | 13,3 сот. | 1 690 000 | 127 068 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Троице-Лобаново с. | 11,5 сот. | 1 550 000 | 134 783 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Марьинка-3 СНТ | 12 сот. | 699 000 | 58 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 96,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 822 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 49 000 / 67 391 / 72 816 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 275 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 961 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 648 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 020 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 733 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 15 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 17 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.2 км | Мечта СНТ да: «санузел» + «меблирован» | 100 м² | 6,3 сот. | 4 900 000 | 49 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Нефедьево-2 СНТ да: «санузел» + «мебелью» | 92 м² | 6 сот. | 6 200 000 | 67 391 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Топаз ДНП да: «санузел» + «мебель» | 103 м² | 6,5 сот. | 7 500 000 | 72 816 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.06.2025 | 3 450 000 | история площадки |
| 23.07.2025 | 3 300 000 (−150 000) | история площадки |
| 19.08.2025 | 3 200 000 (−100 000) | история площадки |
| 01.10.2025 | 3 100 000 (−100 000) | история площадки |
| 01.03.2026 | 3 400 000 (+300 000) | история площадки |
| 25.04.2026 | 3 300 000 (−100 000) | история площадки |
| 28.05.2026 | 3 100 000 (−200 000) | история площадки |
| 19.07.2026 | 2 900 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 900 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Без торга. Продается уютный и добротный дом (с регистрацией) из бруса 200*200 с высокими потолками 3.0 м на первом этаже и 3,8 м в коньке на втором. Внимание! Общественный транспорт Далеко. Без машины здесь не управиться. Общая информация. Площадь дома: 96,1 м2. Площадь участка: 621 м2. Расположение: Московская обл., Ступинский район, д. Благовское Снт Северка Ц. Дополнительно: Вагончик гостевой/хозблок 15 м2. Планировка дома. Входная группа 9,0 м2, под ней есть сухой подвал такого же размера. Первый этаж: Прихожая 18,9 м2. Кухня-столовая 11,4 м2. Гостиная 19,8 м2. Второй этаж: Две комнаты 15,5 м2 с марша лестницы и спальня 21,5 м2. Пространство под обрешеткой для хранения справа и слева. Вагончик гостевой/хозблок 15 м2. Технические характеристики. Материал стен: брус 200*200 с утеплителем 200, облицовка сайдингом. Фундамент: ленточный. Перекрытия: деревянные двойная подшивка обрешетки крыши. Потолки 3,0 м на первом и 3,8 м в коньке на втором этажах. Окна: 3-камерный профиль на первом этаже и очень хороший деревянный блок на втором. Полы и потолки: деревянные. Кровля: нержавейка. Забор: металлопрофиль по фронту, рабица по трем другим сторонам. Коммуникации. Электричество: 15 квт. Водоснабжение: колодец, 9 колец, вода очень хорошая. Отопление: печь-голландка в идеальном рабочем состоянии с круглыми зонами и духовкой. Канализация: 3 кольца (уличный). Интернет есть кабель Волс на ближайшем столбе. Преимущества участка. Обжитой район. Насаждения: малина, ревень, крыжовник, яблоня, черноплодная рябина, черная и красная смородина. Хозяйственный блок с инвентарем. Дом продается с мебелью и техникой. Взносов в Снт нет. В ближайшее время присоединиться к д. Благовское. Тишь да гладь, божья благодать. Птички. Воздух по-настоящему пахнет разнотравьем. Транспортная доступность. 25 минут до А107. 60-80 минут до м. Котельники. 30 минут до г. Бронницы. Асфальтированная дорога. Зимой чистка дороги включена, соседи проживают постоянно. Юридическая информация. Кадастровый номер участка: 50:33:0020452:69. Категория земель: земли сельхозназначения. Вид разреш. Использования: для садоводства. Кадастровый номер дома: 50:33:0020452:42. Назначение: жилое. Наименование: жилой дом. Подробности сделки: Свободная продажа. Один собственник. Никто не зарегистрирован. Гарантия. Страхование сделки на 30 млн рублей для клиентов. Сертификат финансовой гарантии для клиентов. Безопасность сделки гарантирована агентством "Уют". 964230 При необходимости мы также поможем в продаже вашего объекта, одобрим ипотеку, в том числе со ставкой от 11.9% от банков партнеров, работаем с материнским капиталом, окажем полное юридическое сопровождение сделки. Подбор новостроек бесплатный.