Каширское ш., 91 км от МКАД
Ледовские Выселки д., Кашира гор. округ
Дом 58 м², участок 20 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 4 млн ₽ от 26.05.2026.
Рейтинг 15/100 · уверенность 60 %
Земля ≈33 тыс. ₽/сот. × 20 сот. = 655 тыс. → дом ≈2,85 млн ₽, 49 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 31 тыс.–88 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈1,06 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,7 млн / целевая ≈3,33 млн / пессимист. ≈2,96 млн → от пессимистичной прибыль −1,08 млн ₽, маржа −36 %, ROI −27 %.
Коммуникации: в описании: печь, колодец, нет септика (туалет на улице).
До ст. Кашира-Товарная ≈11,3 км по прямой; до МКАД 91 км, на машине ≈1 ч 12 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21657
Рейтинг 15/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 53 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 13 % | 2.4 |
| торг | 5 | 83 % | 5.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 28 % | 1.7 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 32 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 655 000 ₽ (20 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 845 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 49 052 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Воскресенские Выселки д. | 6 сот. | 190 000 | 31 667 | снят (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Воскресенские Выселки д. | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Тарасково д. | 6 сот. | 360 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Тарасково д. | 12 сот. | 1 300 000 | 108 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Благово д. | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Елькино д. | 8 сот. | 320 500 | 40 062 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Благово д. | 9 сот. | 1 200 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Благово д. | 25 сот. | 900 000 | 36 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Благово д. | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Тарасково д. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 58 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 060 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 556 / 51 933 / 87 866 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 697 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 512 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 327 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 958 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 077 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −36 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −27 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Ледовские Выселки д. | 60 м² | 20 сот. | 4 500 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Благово д. | 62,6 м² | 17 сот. | 2 500 000 | 39 936 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Малеево д. | 64 м² | 12 сот. | 3 120 000 | 48 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Злобино д. | 54 м² | 16 сот. | 1 650 000 | 30 556 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Кошелевка д. | 58,6 м² | 15 сот. | 3 600 000 | 61 433 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Стародуб д. | 66,6 м² | 12 сот. | 5 000 000 | 75 075 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Дача на озере-2 КП | 69,8 м² | 25,6 сот. | 8 900 000 | 127 507 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Малеевские Просторы КП | 72 м² | 10 сот. | 2 300 000 | 31 944 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Лиды д. | 47,8 м² | 12 сот. | 4 200 000 | 87 866 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Малеево д. | 75 м² | 18 сот. | 3 895 000 | 51 933 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.05.2026 | 4 000 000 | история площадки |
| 26.06.2026 | 3 500 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный двухэтажный дом из бруса, построенный в 2013 году. Общая площадь составляет 58 м2, на участке площадью 20 соток. В доме три комнаты с косметическим ремонтом, что позволяет сразу заселиться без дополнительных вложений. На первом этаже расположена кухня-гостиная, оформленная в светлых тонах, что создает атмосферу уюта и тепла. Из кухни выход на ухоженный двор с зелеными насаждениями и теплицей. Дом оснащен печным отоплением, водоснабжение осуществляется через колодец, канализация выгребная яма. Электричество подключено. Санузел находится на улице. Участок огорожен забором, что обеспечивает приватность и безопасность. Рядом имеется остановка общественного транспорта, а также развитая инфраструктура с магазином и школой поблизости. Земельный участок относится к категории Ижс.