Каширское ш., 85 км от МКАД
Лесное СНТ, Коломенский гор. округ
Дом 52 м², участок 11 сот., бревно.
Цена 2,8 млн ₽; цена не менялась с 09.07.2026.
Рейтинг 15/100 · уверенность 61 %
Земля ≈42 тыс. ₽/сот. × 11 сот. = 459 тыс. → дом ≈2,34 млн ₽, 45 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 14 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 47 тыс.
Ремонт ≈840 тыс., покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,58 млн / целевая ≈2,32 млн / пессимист. ≈2,06 млн → от пессимистичной прибыль −1,16 млн ₽, маржа −56 %, ROI −36 %.
Коммуникации: в описании: баня, скважина.
До ст. Кудрявцево ≈0,9 км по прямой; до МКАД 85 км, на машине ≈1 ч 41 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21652
Рейтинг 15/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 58 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 21 % | 3.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 64 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 41 720 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 459 000 ₽ (11 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 341 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 45 019 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Лесное СНТ | 6 сот. | 233 900 | 38 983 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Кудрявцево д. | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Кудрявцево д. | 14 сот. | 699 000 | 49 929 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Кудрявцево д. | 8 сот. | 130 000 | 16 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Кудрявцево д. | 10 сот. | 649 000 | 64 900 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Кудрявцево д. | 6,1 сот. | 800 000 | 131 148 | снят (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Березка СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Кудрявцево д. | 6 сот. | 219 000 | 36 500 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Кудрявцево д. | 12 сот. | 750 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Кудрявцево д. | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 52 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 840 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 14 000 / 46 818 / 100 000 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 578 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 449 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 320 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 062 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 158 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −56 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −36 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Родничок СНТ | 54 м² | 7 сот. | 2 000 000 | 37 037 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Большое Карасево д. | 55 м² | 8 сот. | 2 400 000 | 43 636 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Кудрявцево д. | 40 м² | 8 сот. | 3 000 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Холмы д. | 49,6 м² | 15,8 сот. | 900 000 | 18 145 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Малое Карасево д. | 60 м² | 12 сот. | 3 599 000 | 59 983 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Ново-Найденское СНТ | 50 м² | 12 сот. | 5 000 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Найдено д. | 50 м² | 15 сот. | 1 900 000 | 38 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Надежда-1 СНТ | 54 м² | 10 сот. | 2 700 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Янтарное СТ | 50 м² | 8 сот. | 700 000 | 14 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Семёновское д. | 50 м² | 7,5 сот. | 4 200 000 | 84 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.07.2026 | 2 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 800 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Уважаемые Покупатели! У Вас есть уникальная возможность приобрести Дачу в самом живописном месте Коломенского района у пристани Притыка в Снт Лесное напротив деревни Трегубово по оптимальной цене! Не упустите свой шанс! Внимание! Цена 2 800 000 Плюс Ваше Лучшее Предложение! Просмотры будут организованы: 11 Июля (Суббота). 12 Июля (Воскресенье). 18 Июля (Суббота). Деревня Трегубово и наше Снт Лесное расположены на высоком берегу Оки. Все, кому повезло здесь проживать или приезжать на отдых ценят эти места за целебный воздух, чистую реку Оку с пристанью и песочными пляжами, прекрасные сосновые и смешанные леса, песчаную почву, грибы, ягоды и потрясающие виды на окрестности. А еще за отличную рыбалку на р. Осетр в 30 минутах пешком от Оки и от нашей дачи. Часто это место называют Коломенская Швейцария. Пишу абсолютную правду, приезжайте и убедитесь сами. Дача находится в 10 минутах пешком до Оки. Подъезд к Снт Лесное по шоссе мимо г. Озеры, потом поворот на Сосновку и далее до деревни Трегубово. Наша Дача граничит с сосновым лесом. В Снт отсыпанные хорошие крепкие дороги. Въезд через широкие ворота. Каждая улица имеет свой выход в лес через калитку. К участку подъезд с двух сторон можно через Снт, а можно через лес прямо к калитке. На участке 11 соток расположены два летних дома один из них по документам оформлен, как Жилой. Дома отлично подходят для летнего отдыха большой семьей, можно и нескольких поколений сразу в каждом доме от 3 до 4 комнат, включая мансардные. Есть просторная летняя столовая с большой уютной верандой и кухней. И большой хозблок из блоков с полноценными баней, душевой с бойлером, туалетом, летним умывальником. Вода Питьевая вкусная от скважины заведена в хозблок. Электричество заведено на все строения. Участок ровный, граничит с лесом. До реки до пристани Притыка всего 10 минут прогулочным шагом. Лес за калиткой прекрасный чистый с сосновым ароматом. На Даче можно прекрасно жить с Мая по Октябрь. Есть соседи по Снт, кто живет круглый год, тем более, что в соседнем Трегубово многие проживают круглогодично. В сезон приезжает продуктовая лавка и работает местный продуктовый магазинчик. Сетевой "Верный" в Сосновке в 4 км. Гулять по деревне и вдоль живописного берега или по лесам можно километров десять и не надоест! Звоните! Записывайтесь на просмотр! Покупая с Дом. Ру Вы получаете: - квалифицированную консультацию по всем интересующим Вас вопросам! - гарантию безопасности вашей покупки, расширенную юридическую проверку объекта и собственника! Наша деятельность застрахована! С уважением, Лилия Смирнова.