Новорязанское ш., 61 км от МКАД
Преображенка СНТ, Ступино гор. округ
Дом 72,9 м², участок 8 сот., дерево.
Цена 1,55 млн ₽, снижали с 1,8 млн; первая цена 1,8 млн ₽ от 20.07.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 65 %
Земля ≈86 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 687 тыс. → дом ≈863 тыс. ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 29 тыс.–76 тыс. ₽/м², медиана 43 тыс.
Ремонт ≈1,36 млн, покупка после торга ≈1,32 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,9 млн / целевая ≈2,61 млн / пессимист. ≈2,32 млн → от пессимистичной прибыль −354 тыс. ₽, маржа −15 %, ROI −13 %.
Коммуникации: вода — есть; отопление — есть; свет — есть.
До ст. Лесные Дары ≈15,1 км по прямой; до МКАД 61 км, на машине ≈59 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №2165
Рейтинг 33/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 41 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 56 % | 10.2 |
| торг | 5 | 93 % | 5.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 80 % | 11.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 85 920 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 687 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 863 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 838 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Раздолье-3 СНТ | 16 сот. | 1 180 000 | 73 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Благуша-1 СНТ | 24 сот. | 1 700 000 | 70 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Раздолье-3 СНТ | 8 сот. | 650 000 | 81 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Троице-Лобаново с. | 14 сот. | 1 399 000 | 99 929 | снят (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Троице-Лобаново с. | 6,6 сот. | 850 000 | 128 788 | снят (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Троице-Лобаново с. | 11,6 сот. | 1 850 000 | 159 483 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Троице-Лобаново с. | 13 сот. | 1 750 000 | 134 615 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Троице-Лобаново с. | 15 сот. | 1 600 000 | 106 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Троице-Лобаново с. | 13,3 сот. | 1 690 000 | 127 068 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Троице-Лобаново с. | 11,5 сот. | 1 550 000 | 134 783 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 72,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 358 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 167 / 42 714 / 76 389 |
| цена объекта | 1 550 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 317 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 903 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 758 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 613 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 322 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -353 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −15 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −13 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Зарница СНТ | 70 м² | 6,7 сот. | 2 990 000 | 42 714 | в продаже 18.09.2026 | сохраненная копия |
| 0.8 км | Зарница СНТ | 70 м² | 6,7 сот. | 2 400 000 | 34 286 | снято (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Зарница СНТ | 70 м² | 7 сот. | 2 400 000 | 34 286 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Марьинка-3 СНТ | 72 м² | 12 сот. | 2 100 000 | 29 167 | снято (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Троице-Лобаново с. | 80 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 52 500 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Троице-Лобаново с. | 65 м² | 6,4 сот. | 2 250 000 | 34 615 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Марьинка с. | 70 м² | 12 сот. | 2 999 000 | 42 843 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Строитель СНТ | 72 м² | 7 сот. | 5 500 000 | 76 389 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Вишневый Сад СНТ | 73,8 м² | 8 сот. | 9 650 000 | 130 759 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Красная Поляна СТ | 70 м² | 12 сот. | 3 750 000 | 53 571 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.07.2026 | 1 800 000 | история площадки |
| 01.08.2026 | 1 750 000 (−50 000) | история площадки |
| 04.08.2026 | 1 700 000 (−50 000) | история площадки |
| 19.08.2026 | 1 650 000 (−50 000) | история площадки |
| 25.08.2026 | 1 600 000 (−50 000) | история площадки |
| 31.08.2026 | 1 550 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 1 550 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача на границе Раменского и Ступинского районов. Участок 8 соток, зарегистрированный в Росреестре, по Новорязанскому шоссе 60км от МКАД. Можно доехать по Ново Каширскому ш., М-4 Дон. Земельный участок огорожен с 4 сторон. На участке есть