Каширское ш., 60 км от МКАД
Новое Проскурниково КП, Ступино гор. округ
Дом 30 м², участок 7 сот., 2025 год.
Цена 3 млн ₽, снижали с 3,45 млн; первая цена 3,45 млн ₽ от 02.07.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 56 %
Земля ≈74 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 519 тыс. → дом ≈2,48 млн ₽, 83 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 32 тыс.–117 тыс. ₽/м², медиана 84 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,5 млн / целевая ≈2,25 млн / пессимист. ≈2 млн → от пессимистичной прибыль −1,05 млн ₽, маржа −52 %, ROI −34 %.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Привалово ≈2,9 км по прямой; до МКАД 60 км, на машине ≈47 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №21649
Рейтинг 27/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 66 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 57 % | 12.2 |
| торг | 5 | 87 % | 6.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 93 % | 6.6 |
| участок | 5 | 27 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 74 167 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 519 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 481 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 82 700 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Проскурниково д. | 6 сот. | 798 000 | 133 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Проскурниково д. | 6 сот. | 520 000 | 86 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Проскурниково д. | 6 сот. | 570 000 | 95 000 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ясень СНТ | 16,5 сот. | 1 800 000 | 109 091 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Проскурниково д. | 20 сот. | 750 000 | 37 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Проскурниково д. | 30 сот. | 3 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Проскурниково д. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Проскурниково д. | 8 сот. | 520 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Проскурниково д. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Проскурниково д. | 5 сот. | 600 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 154 / 83 706 / 116 667 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 501 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 376 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 251 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 001 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 049 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −52 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −34 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Проскурниково д. | 30 м² | 7 сот. | 3 200 000 | 106 667 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Лада СНТ | 30 м² | 8 сот. | 3 300 000 | 110 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Орехово СНТ | 30 м² | 8 сот. | 1 300 000 | 43 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Лисичкино КП | 30,1 м² | 7 сот. | 3 299 000 | 109 601 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Константиновское с. | 28 м² | 5 сот. | 2 500 000 | 89 286 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Радуга-3 СНТ | 28 м² | 6,6 сот. | 1 650 000 | 58 929 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Кошелевка с. | 31,1 м² | 4 сот. | 1 000 000 | 32 154 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Долина СНТ | 32 м² | 10 сот. | 2 500 000 | 78 125 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.2 км | Вентилятор-2 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 550 000 | 51 667 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11 км | Гальчино Сити КП | 30 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 116 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.07.2026 | 3 450 000 | история площадки |
| 05.07.2026 | 3 250 000 (−200 000) | история площадки |
| 26.07.2026 | 3 000 000 (−250 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Любые проверки документов вашими специалистами. Скажем честно домик не большой но уютный, планировался для 2 взрослых и 1-2 детей. Нахождение на свежем воздухе в осени летний период но и зимнее время строили для себя. Так что бы в дальнейшем построить более капитальное крупное строение уже для постоянного проживания. А данный домик оставить как гостевой или Баню. Участок правильной формы имеет отличный круглогодичный подъезд. Все документы готовы возможен торг. Продаём в связи с переездом. Безопасность сделки. Все документы подготовлены оформление пройдёт быстро и прозрачно. Безлопастные расчеты Сбер.