Каширское ш., 68 км от МКАД
Бахус СНТ, Ступино гор. округ
Дом 16 м², участок 12 сот., щитовой, 2001 год.
Цена 2 млн ₽, снижали с 2,3 млн; первая цена 2,3 млн ₽ от 29.05.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 54 %
Земля ≈81 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 975 тыс. → дом ≈1,02 млн ₽, 64 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 63 тыс.–150 тыс. ₽/м², медиана 112 тыс.
Ремонт ≈320 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,77 млн / целевая ≈1,59 млн / пессимист. ≈1,41 млн → от пессимистичной прибыль −607 тыс. ₽, маржа −43 %, ROI −30 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: газ.
До ст. Шугарово ≈4,9 км по прямой; до МКАД 68 км, на машине ≈48 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №21646
Рейтинг 29/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 58 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 46 % | 9.8 |
| торг | 5 | 87 % | 6.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 78 % | 5.5 |
| участок | 5 | 73 % | 5.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 81 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 975 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 025 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 64 062 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Бахус СНТ | 25 сот. | 7 491 000 | 299 640 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Бахус СНТ | 44 сот. | 11 000 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Южное СНТ | 9 сот. | 1 500 000 | 166 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Вита СНТ | 8 сот. | 680 000 | 85 000 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Лесник СНТ | 8 сот. | 1 100 000 | 137 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Заводчанин СНТ | 6 сот. | 3 200 000 | 533 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | А-108 309-й км | 9 сот. | 1 500 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 24.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Назарово д. | 6 сот. | 480 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Назарово д. | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Назарово д. | 5,5 сот. | 380 000 | 69 091 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 16 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 320 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 63 333 / 112 054 / 150 000 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 766 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 678 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 589 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 413 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -607 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −43 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −30 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 15.8 км | Первомайский СНТ | 16 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 81 250 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.2 км | Аграрник СНТ | 20 м² | 12 сот. | 3 000 000 | 150 000 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Липитино с. | 14 м² | 8 сот. | 2 000 000 | 142 857 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.7 км | Матвейково д. | 15 м² | 6 сот. | 950 000 | 63 333 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.05.2026 | 2 300 000 | история площадки |
| 24.06.2026 | 2 000 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается маленький летний домик на 12 сотках земли. Участок ровный, огорожен со всех сторон, сетка рабица. СНТ газифицировано, многие дома подключены к центральному газопроводу. Автобусная остановка в 2 минутах от СНТ.