Каширское ш., 61 км от МКАД
Михнево пгт, Ступино гор. округ
Дом 20 м², участок 6 сот., дерево, 2024 год.
Цена 950 тыс. ₽, снижали с 1,2 млн; первая цена 1,2 млн ₽ от 27.06.2026.
Рейтинг 34/100 · уверенность 53 %
Земля ≈67 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 402 тыс. → дом ≈548 тыс. ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 25 тыс.–150 тыс. ₽/м², медиана 88 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈808 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,58 млн / целевая ≈1,42 млн / пессимист. ≈1,26 млн → от пессимистичной прибыль ≈54 тыс. ₽, маржа 4 %, ROI 5 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Михнево ≈0,6 км по прямой; до МКАД 61 км, на машине ≈46 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №21645
Рейтинг 34/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 65 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 9 % | 4.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 56 % | 12.9 |
| торг | 5 | 100 % | 7.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 67 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 402 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 548 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 400 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Михнево пгт | 5,3 сот. | 735 000 | 138 679 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Михнево пгт | 5,2 сот. | 379 600 | 73 000 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Михнево пгт | 27 сот. | 21 500 000 | 796 296 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Михнево пгт | 7,5 сот. | 640 000 | 85 333 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Михнево пгт | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Михнево пгт | 8 сот. | 520 000 | 65 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Михнево пгт | 15 сот. | 940 000 | 62 667 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Михнево пгт | 12 сот. | 750 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Михнево пгт | 9,4 сот. | 3 600 000 | 382 979 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Михнево пгт | 9,8 сот. | 1 080 000 | 110 204 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 000 / 88 235 / 150 000 |
| цена объекта | 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 807 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 578 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 499 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 420 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 262 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 54 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 4 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 5 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.8 км | Чернышово с. | 20 м² | 5 сот. | 500 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Адонис СНТ | 20 м² | 8 сот. | 1 200 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Новгородово дп | 17 м² | 5 сот. | 1 500 000 | 88 235 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Проскурниково д. | 24 м² | 7 сот. | 2 800 000 | 116 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Шугарово-2 СНТ | 14 м² | 8 сот. | 2 100 000 | 150 000 | снято (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.06.2026 | 1 200 000 | история площадки |
| 02.07.2026 | 1 000 000 (−200 000) | история площадки |
| 12.07.2026 | 950 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 950 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
домик на участке 6.5 соток. внутри- отделка имитация бруса, снаружи- фасадная плитка hauberk, утепление 150 мм, пластиковые стеклопакеты, металлическая дверь. Посёлок расположен в окружении леса, недалеко Храм, пруд для рыбалки, магазины,до ж/д станции 6 км. собственник!